הדברים שלא מספרים לכם

בחודשים האחרונים תיבת המייל שלי מתמלאת במיילים המזמינים אותי להוריד את "המדריך השלם להשקעה בנדל"ן אמרקאי" ו\או להצטרף לאקדמיה לנדל"ן אמריקאי, או\ו להצטרף לערב בו יחשפו "סודות הנדל"ן…".  מה המקצוענים יודעים ואתם לא… ו\או פשוט לרכוש בית בארה"ב החל מ 50 אלף דולר עם תשואה דו ספרתית. החלטתי להשאיר את הפרטים שלי אצל כמה מפרסמים ואחרי יומיים קיבלתי טלפון של נציגה שסיפרה לי על בתים ברוצ'סטר, בעלות של 50 עד 70 אלף דולר ותשואה של 12%. נציג של חברה אחרת סיפר לי על בית  בEUCID , פרבר של קליבלנד, בעלות של 75 אלף דולר עם 10 אחוז תשואה… בחור אחר סיפר לי שהם מחכים את מודל ההשקעות של הגופים המוסדיים והם גם יפתחו לי את השער לרכוש כמו מוסדי… בחור אחר הציע ללמד אותי איך לעשות את זה "נכון", אני אשלם לו שכר לימוד והוא גם יעזור לי למצוא נכס וחברת ניהול, שיפוצניקים וכו'… מלבד שכר הלימוד שאשלם לו כנראה שהוא יגזור גם מהם קופון. הוא רק מלמד, מי שיעשה את הטעיות זה אני (התלמיד) הרי למה לקחת אחריות שאפשר להעביר אותה לתלמיד.
זה בסך הכל נדל"ן, מה כבר יכול להיות מסובך? קונים, משכירים ובעוד כמה שנים מוכרים. פשוט, מאוד פשוט! אז זהו שלא! מאז שהתחלתי את כתיבת הבלוג, כמות הפונים אליי לעזרה לאחר שנכשלו ברכישה או בהשקעה בנדל"ן אמריקאי רק עולה, אף פעם לא כתבתי את הבלוג הזה למטרות רווח ואין לי כוונה להתחיל עכשיו. אני כותב את הבלוג כי כל פעם שאני שאני יורד לעומקן של כל אותן עסקאות או כל אותם מדריכים, אני נדהם לגלות כמה הם שטחיים, כמה הם לא מקצועיים וכמה סיכון טמון לאותו אדם שהולך להשקיע מינימום 200 אלף שח (50 אלף דולר) מחסכונותיו. כואב לי לראות אנשים שחלק ניכר מחסכונותיהם נמחקו עקב תרגילי שיווק אגרסיביים. כל השוואה בין שוק הנדל"ן להשקעה בישראל לבין שוק הנדל"ן להשקעה בארה"ב הוא שגוי בבסיסו ולא ראוי!  בבלוג הזה ובתקופה הקרובה בבלוגים נוספים, אנסה לתת לכל אותם מתעניינים את התמונה המלאה והמקיפה ביותר בנוגע להשקעה בנדל"ן אמריקאי.

אחד הסלוגנים האהובים על כל אותן חברות המשווקות נדל"ן אמריקאי הוא המשפט: "משבר הסאב פריים, יצר הזדמנויות השקעה בארה"ב, והיום ניתן לרכוש במחירים שלא יחזרו…". נכון ל 2015 המשפט הזה כבר לא רלוונטי. משבר הסאב פריים פרץ בסוף 2008 והחל מאמצע 2012 רואים עליות מחירים מרשימות. נכון להיום מחירי השוק משקפים פחות או יותר את מצב הכלכלה בארה"ב, אך "מחירי משבר הסאב פריים" כבר לא קיימים. בהחלט יכולים להיות "מחירי משבר" באזורים ספציפיים, אך בגלל שבאזור הספציפי הזה יש משבר כלכלי נקודתי, בדיוק כמו שיש אזורים אחרים שהמחירים בהם נסקו ויש כבר הטוענים לבועה חדשה. בניגוד למשבר הסאב פריים שהיכה בכל ארה"ב, והיה ברור שארה"ב תהיה חייבת למצוא לו פתרון ולצאת ממנו, משבר באזור ספציפי יכול להמשך שנים ארוכות. כיום ניתן לראות אזורים שלפני המשבר ב2008 נמכרו בהם בתים במחירים של 100-120 אלף דולר, בתקופת המשבר המחירים ירדו לאזור ה 60 אלף והיום המחירים באזור 30-40 אלף דולר עקב התחזקות המשבר הכלכלי באותו אזור ספציפי. צריך לזכור שבארה"ב אין בעית קרקע כמו בישראל, וניתן לבנות ולפתח אזורים חדשים במהירות, מה שגורם לנטישה של אזורים במשבר לטובת אזורים מתפתחים באותו מחוז (county). לצערי, חלק מהבתים שהוצעו לי על ידי אותם אנשי שיווק של חברות המוכרות בתים להשקעה בארה"ב, נמצאים באזורים במשבר, מה שהופך את השקעה למאוד מסוכנת.

בתמונה: מדד מחירי הבתים הקיימים בארה"ב נכון ל 2015

בשיחות שלי עם משקיעים, עולה כל הזמן הרצון שלהם לרכוש נכס להשקעה כאלטרנטיבה לריבית האפסית בבנק. בימים שרף הכניסה לעסקת נדל"ן בישראל הוא בסביבות המיליון ש"ח עם תשואה של 5% במקרה הטוב, ארה"ב הופכת להיות אטרקטיבית, והרבה משקיעים בטוחים שההבדל הוא רק ברף הכניסה ובתשואה, ולכן השקעה של 50 אלף דולר, עם תשואה דו ספרתית נראית להם חלום. ההבדל בין השקעה בישראל לבין השקעה בארה"ב אינו מסתיים במחיר הנכס והתשואה, אלא ההבדל הוא הרבה יותר עמוק ומהותי וצריך לדעת ולהבין איך מתנהל השוק האמרקאי.

בארה"ב יש דבר הנקרא Credit Score, זה הוא בעצם דירוג אשראי לאנשים פרטיים. הדירוג לא בודק כמה כסף יש, אלא בודק איך מתנהלים עם מה שיש. הדירוג בודק, תשלומי הלוואות, תשלומי חשבונות (מים, חשמל וכו…) מצב חשבון, אם יש הפרשה לחסכונות או שכל חודש חיים על הקצה. ככה לאט לאט האזרח האמרקאי מנסה להגיע לדירוג אשראי גבוהה יותר. הציון הגבוהה ביותר הוא 850 והנמוך ביותר הוא 300. טבלת הדירוג בנויה כך:

781-850 – קרדיט מצויין

661-780 – קרדיט טוב

601-660 – קרדיט סביר

501-600 קרדיט עלוב

מתחת ל 500 זהו קרדיט רע.

600 זה לא מקום טוב באמצע. לקבוצה מתחת לדירוג 600, קוראים Sub Prime. משם גם בא השם "משבר הסאב פריים", שמקורו היה במשכנתאות לאוכלוסיה חלשה.

ככל שלאדם יש קרדיט יותר טוב, כך הוא מקבל הטבות גדולות יותר. ככל שהקרדיט של האדם הוא נמוך יותר, פרמית הסיכון שלו תעלה. לדוגמא: בהלוואות לכל מטרה, אדם בעל קרדיט מצויין יקבל ריבית של 5% בעוד אדם עם קרדיט נמוך יכול לשלם ריבית של 10% ולא בטוח שיתנו לו את ההלוואה. כמעט כל גוף בארה"ב מציע תוכניות מימון, החל מקנית רהיטים, מוצרי חשמל, מחשבים, רכבים וכמובן משכנתאות והשכרת בתים, לכן האמריקאים שומרים על הקרדיט שלהם בחירוף נפש! איך כל זה מתחבר לבתים ב 50 אלף דולר? מאוד פשוט, אדם שיש לו חסכון של 30 אלף דולר, ויש לו עבודה והכנסה קבוע של 3500 $ בחודש, יכול בקלות לקנות בית ב 150 אלף דולר. הוא ישים את ה 30 אלף דולר כמקדמה, שהם 20% (סביר מאוד בסטנדרטים אמריקאים) ויקח מימון של 120 אלף דולר, שיעלה לו 788 דולר לחודש, כולל מיסים וביטוח!

בתמונה: מחשבון משכנתא לבית ב 150K

במידה וירצה לשכור את אותו הבית, הוא ישלם כ 1300 דולר לחודש שכירות. תמיד שאני מציג את הנתונים הללו, שואלים אותי, מדוע בכלל יש אנשים ששוכרים דירות? פשוט מאוד, לא לכולם יש 30 אלף דולר לשים מקדמה, לא לכולם יש עדיין את הקרדיט הנדרש על מנת לקבל את הריביות האטרקטיביות למשכנתא והם עדיין בתהליך של בנית קרדיט, לכן הם עדיין פונים לשכור את הבתים של אזור 60 אלף דולר. שוכר שנמצא בתהליך של בנית קרדיט, הוא שוכר מצויין עם מוטיבציה גבוהה, כל תשלום שכירות שלו נרשם ועוזר לו לקבל נקודות זכות בבנית הקרדיט, בדיוק כמו שכל איחור שלו נרשם ומוריד לו נקודות מהקרדיט, לכן חשוב לבחור את הדיירים בקפידה, אנחנו רוצים את אלו שבונים קרדיט ולא אלו שלמדו לחיות עם קרדיט הרוס. דבר נוסף שגורם לאנשים להשכיר ולא לקנות, הם עלויות ה האחזקה של הבית. שאדם שוכר בית, בעל הדירה משלם את כל ההוצאות שלו, מלבד Utilities (מים, חשמל וגז). ה Property tax (מקביל לארנונה הישראלית), ביטוח, ותיקונים חלים על בעל הנכס. יש אנשים שמפחדים מהוצאה גדולה לא צפויה, כגון הצפה, תיקון גג ו\או איטום מרתף שעלותם בדרך כלל היא כמה אלפי דולרים ומעדיפים לדעת בדיוק מה ההוצאה החודשית הקבועה שלהם. סיבה נוספת לשכירות, היא מעבר עקב חוזה עבודה. רופא ממיאמי, יכול לקבל הצעת עבודה בקליפורניה עם חוזה לחמש שנים, הסבירות היא שהוא באותם שנים ישכור בית ולא יקנה.

יש אזורים שבתים נמכרים במחירים של 70-100 אלף דולר, והשוכרים הם שוכרים איכותיים ועובדים שחשוב להם לשמור על הקרדיט שהם בנו, בעוד שיש אזורים שמחירי הבתים נע בין 70-100 אלף דולר והאכולסיה השוכרת היא אוכלוסיה חלשה, עם קרדיט חלש והיסטוריה רעה. איך נדע אם מציעים לנו בית במחירים של כמה עשרות אלפי דולרים באזור טוב או רע? יש ברשת מספיק אתרים שיתנו לנו נתונים ואת חתך המחירים באותה שכונה, אתרים כגון  CityData ו/אוNeighborhoodscout .  הדבר הראשון הוא להשוואת מול המחיר הממוצע באזור. אם מציעים לנו בית ב 70-100 אלף דולר בעוד המחיר הממוצע באזור הוא 130-160, מצבנו טוב ואחנו לא רחוקים מאוד מהמחיר הממוצע. אבל אם מציעים לנו בית ב 70-100 אלף דולר והמחיר הממוצע הוא 400-500 אלף דולר, כנראה שמדובר באזורים מאוד קשים (צריף במיאמי עולה יותר מבית בדיטרויט!). בנוסף אם נראה כמו בגרף מספר אחת, את שיא המשבר באזור שנת 2011, את יציבות  המחירים בין 2011-14, ומתחילת 2014 גרף שעולה ומראה עליית מחירים, זה מספר לנו שיש התאוששות כלכלית באזור, יותר משרות, יותר אנשים שמתקנים את הקרדיט שנפגע בתקופת המשבר וחוזרים לרכוש בתים. מנגד בגרף מספר 2, נראה אזור שהמחירים בו נכון להיום נמוכים ב 40% ממחירים שיא המשבר ב 2009, מה שאומר שהאזור לא מצליח להתאושש כלכלית וכנראה יש נטישה של אוכלוסיה אכותית מהאזור.

                                          אזור המראה יציאה מתקופת משבר

                                          אזור עם העמקת המשבר



לצערי, עדיין יש חברות ישראליות שמציאות בתים באותם אזורים מוכים, וגרוע מכך מוכרות אותם במחירים מופקעים, תוך כדי הצגה של מחירי 2006-07 שהיו בועה.

הדרך הנוספת שלנו לבדוק את איכות השוכרים, היא לבקש את את ה Application , של השוכרים. רוב החברות מוכרות את הבתים כבר מאוכלסים בשוכרים. כל אדם הרוצה לשכור בית בארה"ב, ממלא בקשה (Application). חברת הניהול אמורה לבדוק את ההיסטוריה של אותו שוכר. היא תבדוק את ניקוד האשראי שלו, את רמת ההכנסה והייציבות שלה, את רמת החובות הרשומים, רישומים פלילים ואיך הוא התנהל בשכירויות קודמות. אם נראה שדירוג האשראי שלו הוא מעל 600 נקודות, ומרכיב השכירות לא יהיה יותר מ 30% מההכנסה שלו, אז נקודת הפתיחה היא טובה, אבל עדיין צריך לבדוק את מוסר התשלומים שלו בנכסים קודמים, ואם פינו אותו בעבר מנכס שהוא שכר או שהוא מאחר כרוני בתשלום שכר הדירה. במידה ונראה שוכר עם דירוג אשראי הנמוך מ 600, עבודה לא יציבה והיסטוריה לא טובה, עדיף להתרחק, לא מהשוכר אלא מהחברה אשר השכירה לו את הבית, כי כנראה יש לה הרבה כאלו.  בדרך כלל דיירים לא אכותיים לא ממלאים את ה Application, כי ברור להם שהם לא יעברו את הקריטריון. הם בדרך כלל כותבים מכתב, "אנחנו נשתדל להיות בסדר…" חברה שלא מציגה לכם Application, ושאומרת לכם שמדובר בדייר איכותי, והם עשו עליו בדיקה והכל בסדר, צריכה להדליק לכם נורה אדומה ואני לא הייתי ממשיך לנהל משא ומתן עם אותה חברה.

קריטריונים מינימלים לשוכר:

  1. קרדיט מעל 600
  2. רמת הכנסה קבועה למעלה משנה
  3. השכירות לא עולה על 30% מרמת ההכנסה
  4. אין פנוי מנכסים קודמים שהוא שכר
  5. השכירות הקודמת שלו לא הייתהSECTION 8
  6. אין עבר פלילי
  7. אם מדובר בזוג נשוי, יש לבדוק את הקרדיט של שני בני הזוג. במידה ורק אחד מבני הזוג עובד יש להתייחס קודם לקרדיט שלו.
  8. לבדוק מספר ילדים.

                               דוגמא ממכתב שכותב דייר שיודע שהוא לא יעבור Application

בשלב הזה תמיד עולה השאלה, שאם משבר הסאב פריים נגמר והמחירים עלו,  אז היכן נמצאת ההזדמנות?

ההזדמנות הראשונה והמקובלת בארה"ב היא נכסים שעוקלו Foreclosure. כמות הנכסים המעוקלים בארה"ב היא גדולה מאוד. אחד המקורות הגדולים ביותר בארה"ב לנכסים מועוקלים הם הבנקים. פה צריך להבין איך עובדת שיטת המשכנתאות בארה"ב. אם בישראל יש לנו משכנתא של 800 אלף ש"ח, ולא נעמוד בתשלומים, הבנק יעקל את הנכס. במידה וימכור אותו רק ב600 אלף ש"ח כאשר החוב שלנו הוא 800 אלף ש"ח, אנחנו עדיין נהיה חייבים לבנק כ200 אלף ש"ח למרות שאיבדנו את הבית! לכן רוב האנשים בישראל מנסים למכור את הבית עוד לפני שהבנק יעקל אותו. בארה"ב, רק הבית ערב למשכנתא. זאת אומרת שאם לאדם יש 300 אלף דולר חוב משכנתא, לא עמד בתשלומים, הבית עוקל ונמכר ב200 אלף דולר, פה יגמר החוב!  אך פה לא יסתיים הסיפור מבחינת החייב, כי באותו רגע ירשם לו במסד הנתונים האמריקאי שהוא "foreclosed" ודירוג האשראי שלו יתרסק, מה שיהפוך אותו לבעל קרדיט פיננסי עלוב! וייקח לו שנים לתקן אותו.

בגלל השיטה הזו יש רשימה ארוכה של נכסים מעוקלים שנקראים Bank Owned. באתר של כל בנק ניתן למצוא רשימה של נכסים מעוקלים למכירה "foreclosure".

בגלל אותה שיטה יש דרך אחרת למצוא נכסים זולים. ישנם משקיעים שמפרסמים שהם יקנו ממך את הבית במזומן מיידית. הם מבטיחים לתת הצעה תוך 24 שעות ולגמור את העסקה תוך 7 ימים! הנה מקרה שקרה לפני שנה בפלורידה שיסביר לכם איך זה עובד. אדם שערך הבית שלו הוא כ 700 אלף דולר, איבד את עבודתו. החוב על המשכנתא שלו היה כ 380 אלף דולר. אותו אדם, ניסה למכור את הבית במשך חודשיים במחיר של 650 אלף, אך ללא הצלחה. בחודש השלישי הא כבר הפסיק לשלם את תשלומי המשכנתא וזה נרשם לו בקרדיט! בתים ב700 אלף דולר לא נמכרים במהירות, במיוחד בחודשי החורף ולכן הוא פנה לאותו משקיע שקונה מהר. המחיר המוסכם היה 480 אלף דולר. זה מקרה טוב, כי במקרה הזה כולם יצאו עם כסף, הבנק עם החוב, המשקיע עם בית של 700 במחיר של 480, והחייב עם 100 אלף דולר שיתן לו שקט כלכלי של שנה פלוס, אבל הקרדיט שלו בכלל לא יפגע (ירשם לו רק איחור של שני תשלומים). ברוב המקרים המשקיעים יהיו הרבה יותר אגרסיביים וישלמו רק את החוב. לדוגמא: לפני שלוש שנים נכנסתי לראות בית ב 42 אלף דולר בקליבלנד, הבית היה מאוד חמוד והסוכן אישר שאפשר לסגור את העסקה ב 38 אלף. תוך כדי הביקור שלי נכנס הבעלים, איש מאוד מבוגר ולא בקו הבריאות. הוא הסביר לי שהוא צריך 21 אלף בדחיפות על מנת לשלם את המקדמה לבית האבות… השאר שיהיה לו לבזבוזים… הרגשתי לא נעים. הרגשתי שאני צריך לרדת מהעסקה ולתת לו למצוא את האדם שישלם לו 42, כי הבית היה שווה את זה. חודשיים אחר כך ראיתי שהבית נמכר ב 21!!! תמיד יש מה שנקרא motivated buyer וישmotivated seller וזאת דרך התנהלות מקובלת בארה"ב, במיוחד של משקיעים.

תוך כתיבת שורות אלו, מצאתי עסקה של מישהו שצריך כנראה כסף מהר לפני שהוא יהפוך לעיקול! הנחה של 70 אלף. תקראו מה כתוב. ברור שהמוכר רוצה להיפגש עם מזומן כמה שיותר מהר.

החברות הישראליות המוכרות נכסים להשקעה יודעות למצוא את ההזדמניות, הן ה Motivated Buyer, והן יודעות לקנות בזול, אך לצערי היכולת הזו אינה מתגלגלת לכיסו של המשקיע שרוכש את הבית להשקעה. הלהפך הוא הנכון. הרבה מאוד מאותם בתים אשר מוצעים ע"י חברות המוכרות נכסים בארה"ב, מוצעים במחיר הגבוהה מערכם האמיתי. יש מספר דרכים לשווק נכס במחיר הגבוהה מערכו האמיתי לאנשים המחפשים השקעת נדל"ן: הראשונה, היא להראות תשואות גבוהות. הפרסומים מדברים עם תשואות של 9% עד 14%. כבר כתבתי בבלוג הקודם, שהתשואה לא רלוונטית אם קניתם את הבית במחיר לא נכון. קניתם בית ב70 אלף דולר, קיבלתם תשואה של 10% לשנה ושבאתם למכור את הבית לאחר חמש שנים, הצלחתם למכור אותו רק ב 45 אלף דולר, אז הפסדתם המון כסף!  התשואה התזרימית בדרך כלל ממגנטת אותנו לעסקה, אנחנו רואים את הדיבידנד החודשי ושוכחים לבדוק מה הוא הערך האמיתי, כי בתפיסה שלנו כישראלים, מחירי הנדל"ן רק עולים.

 הדרך השניה היא "ערך הבית" ולהציג שמחירו בשנת 2007 היה כמעט כפול. לקוח חכם יענה שב2007 אלו היו מחירי בועה ומי אמר שנחזור לאותם מחירים…? התשובה ללקוח כזה בדרך כלל: "אנחנו בודקים כמה יעלה לבנות את אותו הבית מחדש, ואם אנחנו קונים במחיר של פחות מ 70% ממה שיעלה לבנות אותו חדש, אז קנינו הזדמנות". אני מעריץ את מי שחשב על התשובה הזאת, כי אפילו האנשים הנבונים ביותר מתרצים מהתשובה הזאת. בארץ בגלל מחסור בקרקע אנחנו מכירים תופעה של הרבה שכונות שהתחדשו בתוך עצמם, לאט לאט הרסו את הבתים הישנים ובמקומם קמו בתים חדשים. לנו בארץ לא מוזר לראות על מגרש אחד ברעננה או בהרצליה בית חדש ומפואר והדו שלו בית משנות החמישים. בארה"ב השכונות הן מאוד הומגניות, בפרברים יהיה קשה מאוד (בלתי אפשרי) למצוא בית חדש בשכונה של בתים משנות החמישים. כל הבתים בשכונה לא שווים את ערך עלות הבניה של בית חדש.

הדרך השלישית, היא הבטחת תשואה וערבויות בנקאיות

על מנת שמישהו יתן לנו הבטחת תשואה היא חייב לגבות מאיתנו פרמיה, והפרמיה הזו ניגבית דרך שווי הבית. לדוגמא: בתים ששווים האמיתי הוא באזור ה 45 אלף דולר, מוצעים למכירה ב 60-70 אלף דולר, אותן חברות מבטיחות לנו תשואה של 9%-12%. החברות יכולות להבטיח לנו תשואה מתוך הרווח שהם בעצם עשו עלינו במחיר המופקע, זאת אומרת שאנחנו משלמים לעצמנו את התשואה! הן גם מבטיחות ערבויות בנקאיות להבטחת התשואה. המילה ערבויות בנקאיות משדרת המון בטחון, אך הערבויות הללו הן אך ורק לגבי הבטחת התשואה ולא ערבויות לערך הנכס. הערבות הבנקאית משדרת כל כך הרבה בטחון שאנשים שוכחים לבדוק מה ערך הבית האמיתי.

דרך נוספת היא להציג את הנתונים של המחוז (County) בעוד האזור הספציפי בתוך המחוז במשבר עמוק.

בגרף העליון רואים את התאוששות המדהימה של של המחוז, בעוד שבעיירה שהיא חלק מהמחוז, המחירים לא מפסיקים לרדת. יחי ההבדל הקטן. מי שיקנה לפי הגרף העליון וימכור לפי התחתון דין כספו ידוע מראש.

אלו הם התרגילים השיווקים הקלאסים למכור נכסים במחיר מופקע.

אז איך באמת בודקים שלא מוכרים לנו במחיר מופקע?

אתרים כגון Zillow, ו Trulia ו Realtor, הם אתרים שמחוברים למערכת הנדלן האמרקאית MLS. הם לא מדע מדוייק ובהחלט גם הם טועים לפעמים, אך הם נותנים לנו תמונה מציאותית לאזור. הם לוקחים המון נתונים מהפעילות הנדלנית באזור ומציגים תוצאות על בסיס סטטיסטיקה ואלגורתמים, לכן יש מקרים של בתים שיהיו בהם טעויות נקודתיות, אך מאוד קשה לעשות טעויות ברמת השכונה והאזור. לכן מעבר להסתכלות רק על הבית המוצא לנו, שווה לבדוק את המחיר מסביב לבית.

בית שאתר Zillow מעריך ב 115,000 והמוכר רוצה 119,000. כנראה שהבית מוכן למעבר מיידי ואינו דורש עבודה כל שהיא, ואלו המחירים המקובלים באזור.

בית מעיקול, שאתר Zillow מעריך ב 130,000 (לעיקול) אך הבנק מבקש רק 68,000! כנראה שבבית זה דרושה עבודה רבה, והבנק חישב את זה במחיר שהוא דורש.

צריך לזכור, המחיר המוערך באתרים הוא לבית במצב של Move in condition, בית משופץ לא אמור להעלות את המחיר (אלא אם יש בו תוספות מיוחדות), אלא בית לא משופץ אמור להוריד את המחיר!

אופציה נוספת לבדיקת ערך הנכס, היא לפנות לסוכן מקומי. בכל האתרים הללו מפרסמים סוכנים מקומיים, צרו קשר עם אחד מהם ותספרו לו על הנכס שמוצע לכם, ותשאלו מה דעתו? רק תנו לו דקה להתאושש מההלם שזה המחיר שביקשו ממכם.

אופציה נוספת היא לשלוח שמאי. אם אתם הולכים להוציא כמה עשרות אלפי דולרים על בית, לא שווה לשלוח מישהו בשביל כמה מאות? ואל תגידו שלא מצאתם שמאי… הנה לינק http://www.findappraiserstoday.com/  אם החברות המוכרות הציגו לכם דו"ח שמאי, הרימו אליו טלפון, הפרטים שלו חייבים להיות על דו"ח השמאות ותשאלו אותו כמה הוא עומד מאחורי השמאות הזאת.

אנחנו כבר ב 2015, כמעט 7 שנים מאז שהתחיל משבר הסאב פריים, ועדיין לא ראיתי חברה אחת המציגה עסקה מלאה שהושלמה. הייתי שמח לראות את אותן חברות מפרסמות ומספרות על עסקאות שהושלמו, תהליך הכולל את רכישת הנכס, תזרים הכנסה (לאורך כל חיי ההשקעה) ומחיר שהתקבל ממכירה.

 במקום להראות "לקוחות מרוצים" המקבלים תשואה כל חודש, אך אף פעם לא מימשו את הנכס ולא יודעים מה קרה לסכום ההשקעה המקורי שלהם, אני מצפה לראות אנשים שהשלימו מכירה. אנשים שקנו ב 2010-12 ב 60 אלף דולר, קיבלו בסביבות ה 6,000$  דולר הכנסה לשנה ומכרו ב80 אלף. טוב גם 65 אלף הולך, הרי בכל זאת היה תזרים של 10%(בימינו זה המון). מעניין, באף אתר של אחת החברות לא מראים מקרים כאלו! בשיחה שלי עם מנהלי ההשקעה של אותן חברות (אנשים מכירות)  שאלתי למה לא מציגים מקרים כאלו, והתשובה הייתה מי יוותר/ימכור נכס המכניס 10%….  הסיפור הבא יבהיר לכם את הטעות: לפני שנה נפגשתי עם אבא ובן שקנו ארבעה נכסים בארה"ב. מרוצים ומאושרים מההשקעה. קנו ב 2011-12 כל בית ב65 אלף דולר בממוצע, ולטענתם הבתים נותנים להם כל שנה 10% תשואה, כלומר 6,500 דולר לכל בית. את דמי השכירות הם לא מושכים אלא חוסכים. בפגישתנו הם גם ציינו ששווי הבתים נכון להיום הוא 90 אלף דולר בממוצע לכל בית. שאלתי אותו למה הוא לא מוכר… התשובה הייתה פשוטה, כי אני עושה 10% על הכסף. רוב המשקיעים עונים לי ככה. ההשקעה הראשונית של ארבעת הבתים הייתה 260 אלף, שלוש שנים לאחר הרכישה, הוא עדיין מקבל 10% על אותם 260 אלף. בגלל שהוא לא מושך את דמי השכירות, זאת אומרת שבשלוש שנים הוא צבר סכום של 78 אלף שמקבלים בבנק 0% תשואה! אם ניקח את סכום ההשקעה 260, פלוס 78 אלף שנצבר מהכנסות התשואה בשנה הרביעית תהיה 7.7%. ובשנה החמישית היא שוב תמשיך לרדת. צריך גם לזכור, הוא קנה את הבתים במחיר ממוצע של 65 אלף והערך הנוכחי שלהם הוא 90 אלף…. זאת אומרת, שיש לו נכסים ששווים 90 אלף כ"א והוא מקבל עבור כ"א 6500$ שהם תשואה של 7.2% .

הרבה אנשים היו מתחלפים איתו בשמחה!  אבל יש פאנץ' ליין לסיפור הזה. אבל אותו נשאיר לבלוג הבא, שיעלה בקרוב מאוד.

לסיכום: בתים בעשרות אלפי דולרים יכולים להיות הצלחה גדולה מאוד או כישלון מהדהד שימחק לאנשים חלק ניכר מחסכונות חייהם.  על מנת שההשקעה לא תרד לטמיון ותהפוך לכשלון אל תתפתו להבטחות ומצגי שווא המדברים על הבטחות תשואה דו ספרתית, ערבויות בנקאיות או ערכי נכס מתקופות אחרות. הדיירים בבתים הללו הם צאוורון כחול מינוס, והוא לא מעמד הביניים! אני לא טוען שהם דיירים לא טובים, יש בניהם דיירים מצויינים, אך יש חשיבות עליונה לבדיקתם, כמו שאמרתי: אנחנו רוצים להשכיר לאלו שבונים קרדיט ולא אלו שלמדו לחיות עם קרדיט הרוס. אל תקחו את כל מה שמספרים לכם כמובן מאליו, היום בעידן האינטרט אין בעיה לתקשר עם סוכנים, שמאים ומפקחים מהאזור בו מוצע לכם הנכס שיתנו את דעתם על הבית המוצע לכם, אבל למרות שעידן האינטרנט הופך את העולם ליותר נגיש בית לא קונים ב Amazon!

כרגיל אשמח לתגובות ולשאלות במייל agishron@gmail.com

מאחל לכולם בהצלחה

תגובות

  1. Amit Marco

    12 ביולי 2017 בשעה 2:34
    מאמר מאוד מעניין ומקיף 🙂 תודה רבה על כל האינפורמציה המועילה הזאת עכשיו רק מה עושים עם זה ואיך ממשיכים מכאן? נראה לי שאכתוב לך למייל

האימייל לא יוצג באתר.