לא הכל דבש

חברים יקרים,

לפני קצת יותר משנה, כתבתי בלוג על רכישת בית פרטי בצורה עצמאית בארה"ב. במהלך השנה האחרונה קיבלתי מאות(!) תגובות, שאלות ופניות מהקוראים. עניתי לכל המשיבים והשואלים, עם חלקם אפילו נפגשתי, לחלקם עזרתי ויעצתי בתהליך הרכישה וחלקם אפילו הורדתי מהרעיון. במהלך השנה האחרונה היו שינויים בשוק הנדל"ן האמריקאי, ונקודת המוצא ממנה נכתב הבלוג ביולי 2012, קצת השתנתה. חשוב לציין שהבלוג הזה נכתב לא למטרות שיווק, אלא במטרה לעזור למשקיעים מבולבלים וחסרי ניסיון בשוק הנדל"ן האמריקאי, עקב התעניינות עצומה בקרב ישראלים להשקיע בארה"ב.

קוראי הבלוג אשר פנו אליי, הציגו בפניי הצעות לרכישה של בתים בארה"ב על ידי חברות ישראליות. כל ההצעות מדברות על נכסים הנעים בין 50-150 אלף דולר, ותשואה בין אם "מובטחת" או לא, של 8-12 אחוז על ההשקעה, על פניו "חלום רטוב" של כל ישראלי בעל חיסכון של כמה מאות אלפי שקלים, אך בפועל אלו הצעות להשקעה שכנראה יגמרו במפח נפש והפסד עצום!  החלטתי לשתף את הקוראים במספר עסקאות שנחשפתי אליהן, שנגמרו או היו נגמרות בהפסד עצום למשקיע.


לפני כשנה טסתי לארה"ב. בתור (הארוך מאוד) לביקורת דרכונים, עמדו ליידי זוג אחים בשנות ה60 המאוחרת לחייהם. הם לא כל כך הסתדרו  בהליך בידוק הדרכונים, המכס, טיסת ההמשך וההתמצאות בשדה התעופה, ונראו אבודים,  ולכן הצעתי את עזרתי. טיסת ההמשך שלהם הייתה לדטרויט, והתעניינתי מה יש להם לחפש בדטרויט… "השקענו שם בנכסים ובאנו לראות אותם". מסתבר שזוג האחים קנו שלושה בתים במחירים של 49-47 אלף דולר. "זאת מציאה" "כמעט ב Cost" הם ציינו, הרי החברה ששיווקה אותם בארץ רצתה למעלה מ60 אלף דולר על כל בית. הם קיבלו הבטחת תשואה של 1000$ לחודש לשנה הראשונה, פחות הוצאות ומיסים שחלים על הבעלים, בערך כ700$ נטו לבית. זה לא טוב… זה מדהים!!! זה משקף תשואה של 17%!!! הם גם קיבלו "אחריות" על השיפוץ, וכל קלקול או תקלה יהיה על חשבון חברת הניהול. לאחר שהם הבינו שגם אני משקיע בבתים בארה"ב, הם ביקשו שאשאיר להם את מספר הטלפון שלי. נפרדנו כידידים, הם המשיכו לדטרויט ואני לקליבלנד. לא עברו 24 שעות עד שהטלפון הגיע. אני אקצר את הסיפור ואספר שאותו זוג אחים חווה את "החלום ושיברו". הם הגיעו לבתים שהם רכשו והיו מזועזעים מהשכונות, ממצב הנכסים ויותר מכך מהמחיר האמיתי שלהם. מסתבר שכל שלושת הבתים אותם הם רכשו, נמכרו על ידי הבנקים במחירים של פחות מאלף דולר לבית!!! המחיר הגבוהה ביותר ששולם על אחד הבתים היה 825$! כן חברים יש כאלו דברים. 


בתמונות: בתים שנמכרו בדטרויט במאות דולרים  ב2011-12

השיטה היא פשוטה, קונים בית מעיקול במאות(!) דולרים(והיו רבבות כאלו בדטרויט), עושים קוסמטיקה ב5000$ לכל היותר (שיראה טוב בתמונות), מכניסים אותו לMLS במחיר של 65 אלף דולר ומתחילים לשווק אותו בארץ הקודש, כנכס מושכר ומניב בתשואה מובטחת של 12%…  איזה ישראלי יכול לעלות על דעתו שבית פרטי בארה"ב יעלה רק מאות דולרים? אם לא מספיק העוקץ על מחיר הבית, מסתבר שהכסף שנוקה מדמי השכירות והיה אמור לעבור לרשויות, לא הועבר ונוצר חוב של אלפי דולרים על כל בית, והבתים שוב בפני עיקול!

זה הוא המקרה הקיצוני ביותר של "חוסר יושר" שראיתי וההשקעה הזאת מחקה את כל הכסף .

הדבר הנוסף שראיתי מאותן חברות ישראליות המוכרות נכסים להשקעה בארה"ב, היא דרישה למחיר הגבוהה משמעותית משווי הנכס האמיתי. לדוגמא: תוך כתיבת שורות אלו, אני נכנס לאתר אינטרנט של חברה ישראלית המפרסמת בתים למכירה בארה"ב. באתר מציעים בית להשקעה ב78 אלף דולר, הכולל 4 חדרי שינה ו2 אמבטיות. הבית מושכר ב1000 לחודש. הם גם דואגים לציין באתר שמחיר הבית בשיא היה 127 אלף דולר בשנת 2006, כך שלמשקיע יהיה למה לשאוף. בדיקה מהירה באתר Zillow , מראה תמונה שונה לחלוטין. כבר השנה (2013), נמכר הבית פעמיים! פעם ראשונה במאי ב15,344$ ופעם שניה באוגוסט ב52,000$. בבדיקה של הנכסים מסביב, ניתן לראות שמחירי הבתים ברחוב\אזור עומדים על 40-50 אלף דולר. השנה היו גם עסקאות במחירים של 10-20 אלף דולר באותו רחוב, אך אלו כנראה מכירות של בתים מעיקול ע"י הבנקים. דרישה של 78 אלף דולר ע"י החברה הישראלית, היא גבוהה בלמעלה מ50 אחוז ממחיר השוק. חשוב לשים לב שאותו נכס לא מוצע למכירה בשוק האמריקאי, כי אין אמריקאי שישלם עליו 78 אלף דולר, אבל ישראלים כנראה שיש.

אני נמנע מלתת פרטים מזהים על הבית על מנת להימנע מעימות עם אותן חברות, אך זאת בדיקה שכל אחד יכול לעשות בין הסחורה המוצעת באתרים ישראלים, לבין הנתונים באתר Zillow, המשקפים את המציאות. 
זאת היא השכונה של הבית המוצע ב78,000$. שימו לב למחירי הבתים באזור, רק במקרים בודדים הוא חוצה את ה 50 אלף דולר. הבתים המסומנים בצהוב, אלו בתים ש"נמכרו לאחרונה".

 


                   היסטורית המכירה של הבית. 

גם מביקור באתרים של חברות ישראליות אחרות, המציעות בתים\נכסים להשקעה, ניתן ללמוד שהמחיר אותו מבקשות אותן חברות הוא גבוהה ממחיר השוק, או במקרה הטוב הוא ברף העליון של מחיר השוק. משבר הסאב פריים, הוריד את מחירי הבתים בארה"ב בצורה דרסטית, והביא אתו אופציית השקעה אטרקטיבית בשני פרמטרים. הראשון, מחיר בית הנמוך מערכו האמיתי, וצפי לעלית ערך הנכס בתקופה של 3-10 שנים. הפרמטר השני היה שוק ההשכרה. באותם ימים הרבה מאוד אנשים אבדו את בתיהם והיה צורך מיידי בבתים להשכרה. השילוב של בתים במחירים נמוכים מאוד, וצורך בבתים להשכרה יצרו הזדמנות השקעה מאוד אטרקטיבית, בסכומים נמוכים יחסית ותשואות גבוהות.

בשנה האחרונה כבר נראו עליות מרשימות במחירי הבתים. נכון שעליות אלו עדיין רחוקות ממחירי השיא ב2006, אך המחירים בהחלט מתקרבים למחיר ריאלי בהתאם למצב הכלכלה הנוכחי. אדם המבקש היום להשקיע בנכס בארה"ב, יקבל תשואות נמוכות יותר אילו היה קונה ב 2010-12, והסיכוי שערך הנכס ימשיך לעלות בקצב של השנה האחרונה הוא נמוך, מה שמוריד את האטרקטיביות מההשקעה. שחברה ישראלית מציעה לנו לקנות (במקרה הטוב) נכס ברף הגבוהה של המחיר הריאלי לשכונה ולאזור, זאת השקעה מאוד מסוכנת. אם המחיר הריאלי באותה שכונה הוא כ60 אלף דולר ומבקשים מאתנו כ70 אלף דולר, אנחנו כבר במינוס 14.3 אחוז על ההשקעה. יתרה מכך שאנחנו קונים את הנכס, אנחנו לא אמורים לשם עמלת קניה, כי בארה"ב עמלת התווך נופלת במלואה על המוכר והיא קבועה כ6%, והיא מתחלקת בין הסוכן של המוכר לסוכן של הקונה. במידה ונחליט לממש את הנכס מסיבה כל שהיא, כנראה (בטוח) שנצטרך להיפרד מעוד 6%.
דבר נוסף שכל האתרים הישראלים לא מספרים על הבתים, זה נושא התחזוקה, צריך לזכור שאלו בתים מעץ (חוץ מפלורידה) ובתים מעץ דורשים תחזוקה שוטפת במיוחד בתנאים של מזג אוויר קר מאוד. יש חברות שנותנות אחריות של שנה שנתיים על הבית, אך לאורך זמן התחזוקה של הבית תיפול על בעל הנכס.

רוב האנשים שפנו אליי בשנה האחרונה, לא ראו\ידעו\הבינו את הדברים אשר ציינתי כאן. הם ראו סכום השקעה וסכום החזר על ההשקעה בלבד. כל הנושא של תחזוקה, השכרה, פנוי דייר שלא משלם, ומיסים לרשויות, לא עלה בכלל על דעתם. גם חברות אשר מוכרות "ביטוח" או "אחריות" על אותם נושאים מגלמות את זה במחיר הבית, ואורך ה"ביטוח" הארוך ביותר שראיתי אצל אחת החברות הוא 4 שנים, בעוד שאנשים שפנו אליי דיברו איתי על "להחזיק את הנכס כפנסיה", מה יקרה שאותן 4 שנים יסתיימו?

חשוב לציין, לא כל החברות המוכרות נכסים בארה"ב, נוהגות בשיטות אותן אני מציין. יש חברות המוכרות במחיר "הנכון" וגובות דמי טיפול של כמה אלפי דולרים וזה לגיטימי.

קניה של נכס מעבר לים, מגבילה מאוד את יכולת השליטה והניהול של בעל הנכס והתלות בחברת הניהול היא כמעט מלאה. במפגש שהיה לי עם בעלים של חברת ניהול גדולה בארה"ב, סיפר לי בעל החברה שהם מנהלים כמה עשרות בתים עבור ישראלים, אך הם אינם בקשר ישיר אתם, והם חתומים מול החברה אשר עשתה אתם את העסקת הרכישה בארץ. חברת הניהול האמריקאית מוציאה דו"ח מצב רבעוני לחברת הישראלית, והיא מוציאה דו"ח למשקיע. חמור מכך, גם תשלום השכירות עובר מחברת הניהול לחברה אשר ביצעה את עסקת המכירה ולא ישירות לחשבון הלקוח. חשוב לדעת, חברת ניהול מבוססת ויציבה מחזיקה חשבון נאמנות מפוקח לכספי השכירויות. תפקידו של חשבון כזה הוא ליצור חוצץ בין כספי השכירות השייכים ללקוחות לבין כספי החברה השוטפים. כל "יד" נוספת בין חברת הניהול (האמיתית) וחשבון הלקוח היא מיותרת ויותר מכך מסוכנת!

אותו דבר גם לגבי עלויות התחזוקה של הבית. לפני כמה חודשים סיימתי שיפוץ של בית שרכשתי בקליבלנד, הבית היה עם חיפוי עץ  והחלטתי לחפות את כל הבית ב Vinyl , על מנת לתת מראה חדש יותר לבית, ובעתיד להימנע מטיפול שוטף וצביעה של העץ. עלות החיפוי לכל הבית, כולל מבנה החניה עלה כ6500$. בחור אשר יצר איתי קשר לאחר קריאה של הבלוג הראשון, ראה את התוצאה והחליט לעשות גם חיפוי לבית שרכש באטלנטה, הצעת המחיר שהוא קיבל מהחברה אשר מכרה לו את הבית עמדה על 11000$, על בית באותו גודל, אך ללא חיפוי החניה.

 

                                         לפני ואחרי חיפוי Vinyl

לחפש מציאות בערך הנכס.

לפני כמה חודשים שוחחתי עם בחור אשר פנה אליי לאחר שגם הוא קיבל מספר הצעות להשקיע בארה"ב. אותו בחור הגדיל ראש ופנה לקבל הצעות גם מסוכנויות נדל"ן אמריקאיות מקומיות. כמובן ששתי ההצעות הישראליות נראו כמו אלו שציינתי קודם עם דגש על התשואה מהשכרה, ומחיר הנכס היה ברף הגבוהה של האזור. מנגד, כל ההצעות האמריקאיות שהוא קיבל דיברו והדגישו את מחיר הבית הנמוך ביחס לסביבה, ודיברו הרבה פחות על התשואה מהשכרה. בזמן שהוא עבר על ההצעות והתלבט איזה נכס לרכוש, התקשר אליו אחד מסוכני הנדל"ן שראה את הפניה שלו, ראה שבפניה המקורית הוא ציין שיש לו 150 אלף דולר במזומן והוא מחפש נכס איכותי להשקעה. הסוכן האמריקאי הציע לו נכס השווה בין 190-230 אלף דולר, ועל הנכס היה כבר הסכם מכירה של 192 אלף דולר, אך הרוכשים לא קיבלו אישור למשכנתא במשך כ4 חודשים והעסקה נפלה. בעל הנכס נכנס למצוקה גם כספית וגם של זמן, כי עם כספי המכירה הוא היה אמור לשלם עבור יחידת הדיור שלו בבית אבות והוא עמד לאבד את האופציה. הסוכן ביקש מהבחור Proof of Funds, על מנת להיות בטוח שיש לו את המזומן. הבחור הגיש הצעה של 145 אלף דולר, הבעלים שלח הצעת נגד של 170. הבחור הישראלי השיב לו, שפשוט אין לו, וכל מה שהוא יכול לשלם זה 145 אלף. עברו יומיים והבעלים השיב בחיוב על ההצעה, וכך הוא רכש בית ששווה באזור ה200 אלף ב145! מיידית יש לו תשואה של למעלה מ30 אחוז. זאת הדרך הנכונה לבצע השקעה. ערך הנכס הוא הפרמטר הכי חשוב בכל השקעה, הרבה יותר מכל תשואה על השכרה, גם אם התשואה היא דו ספרתית. 

צילום מאתר Zillow, המחיר אשר שולם על הבית 145 אלף דולר, בעוד שאתר Zillow מעריך את הבית ב 217,535$. בעל הנכס ביקש להימנע מחשיפת פרטי הנכס, אך יצויין שהוא נמצא לייד Palm Beach, Florida

לסיכום:

נכון להיום יש המון הזדמנויות בארה"ב, אם זה מבנקים, חברות משכון, עורכי דין וגם אנשים פרטיים שחייבים מזומן. החברות המוכרות את אותם נכסים בארץ, יודעות למצוא את ההזדמנויות הללו, יודעות להשביח אותם ויודעות לשווק אותם בארץ במחיר אטרקטיבי עבורן!  כל הבטחה לתשואה,כל הבטחה לתחזוקה על חשבון חברת הניהול, כל הבטחה לתשלום שכירות במידה ואין שוכר וכל "מתנה" בצורה כזאת או אחרת, ומגולגלות ישירות על הרוכש!

מחיפוש מהיר ברשת, אני רואה שכבר קמו חברות המציעות את שרותיהן בבדיקה של נכסים בארה"ב לפני קניה. קודם זה שירות מבורך, אך לא צריך למהר. הנתונים הבסיסיים החשובים, נמצאים באתר ZILLOW  ו TRULIA , אם הנתונים הבסיסיים "תקינים" ויש כוונה להתקדם בעסקה, אז לפני סגירה בהחלט שווה לשלם כמה מאוד דולרים (300)  על מנת להיות בטוחים שאתם לא זורקים את כספכם.

אני עדיין מחזיק בדעה שארה"ב היא אופציית השקעה טובה יותר מישראל, אך לא בכל מחיר. הרבה מאוד מהאנשים שפנו אליי, לא הייתה להם כל הבנה או אוריינטציה לארה"ב ואיך דברים מתנהלים שם (שונה מאוד מישראל), והם עמדו לעשות עסקאות עם חברות שקיימות רק 4-5 שנים על כל חסכונותיהם. קחו מישהו שיבדוק לכם את העסקה, הרי לא הייתם קונים נכס בארץ בלי עורך דין. מפתיע אותי שכל אלו אשר פנו אליי וכבר ביצעו עסקאות בארה"ב, לא לקחו איש מקצוע לבדוק את העסקאות לפני שחתמו, ועכשיו הם שואלים מה ניתן לעשות…

כרגיל אשמח לתגובות ולשאלות במייל agishron@gmail.com

מאחל לכולם הצלחה

האימייל לא יוצג באתר.