מחפשים השקעה

בתאריך 25/7/2012, פורסמה כתבה באתר גלובס, על השקעות נדל"ן בבתים פרטיים בארה"ב

. לכתבה היו תגובות רבות, אך רוב התגובות פקפקו ביכולת השוק האמריקאי לייצר תשואות גבוהות בסכום השקעה נמוך, וחלק אחר של התגובות אף כינה את ההשקעות הללו כרמאות. כאחד שרכש השנה בתים בארה"ב בצורה עצמאית, שיתפתי בטוקבקים את המגיבים לתהליך החיובי שחוויתי והבוקר התעוררתי למבול מיילים שרוצים לשמוע יותר. אז על מנת לשתף את כולם ולתת את האפשרות להגיב בצורה שכולם יוכלו ליהנות ממנה, החלטתי להעלות את הדברים לבלוג.

קודם כל יש מקום לגילוי נאות. משפחתי הקרובה הנה בעלים של חברה אשר רכשה, מכרה וניהלה נכסים בבודפשט הונגריה, לכן יש לנו ניסיון רב ברכישה וניהול של נכסים במדינות זרות, אך חשוב לציין שאין אנו עוסקים בארה"ב כעסק, אלא רק כהשקעות פרטיות שלנו.

ההחלטה:

בסוף 2011 מימשנו נכס בישראל וחפשנו היכן להשקיע את הכסף. לאחר בדיקה של מספר אופציות השקעה, החלטנו להתמקד בהשקעה בארה"ב. מחירי הבתים הנמוכים, שוק השכרה פורה, יכולת פיקוח ודולר נמוך מיקדו אותנו בארה"ב.

מפגשים עם חברות ישראליות:

בסוף 2011, נפגשנו בישראל עם הרבה מאוד חברות ישראליות אשר מציעות השקעות נדל"ן בארה"ב. השיטה הייתה קבועה: בית במחיר של 50-70 אלף דולר, הכנסה חודשית של 650-750 דולר נטו והבטחת תשואה של 12% בשנה הראשונה. קיבלנו הצעות לרכוש נכסים בדטרויט, ניו ג'רזי, קייפ קורל פלורידה, קליפורניה, טמפה וניו יורק. השיטה הייתה קבועה, הראו לנו בית, שכונה "טובה", סיפרו לנו שיש דייר איכותי ורק צריך לקנות… ששאלנו כמה עלה להם הבית, הם לא היו מוכנים לגלות, ששאלנו כמה עלה להם השיפוץ הם מייד זרקו סכום, ששאלנו אם לפני קניה ניתן לשלוח מפקח בניה שיבדוק את הבית (נהוג בארה"ב לקבל דוח של מפקח לפני מימוש החוזה) קיבלנו תשובה "מה פתאום, יש דיירים בבית ולא ניתן להיכנס עד שהם יעזבו…" פגישת השיא שלנו הייתה עם חברה שהציע לנו לקנות נכס בטמפה, פלורידה. לפגישה הבאתי חבר אשר במשך שנים גר בטמפה. אחרי רבע שעה של פגישה, איש המכירות הזעיק תגבורת בדמותו של בעל החברה, וגם הוא לא הראה יותר מדיי ידע על טמפה. מסתבר שלאותה חברה יש מישהו שחי בטמפה, שמוצא להם עסקאות מהבנקים לאחר עיקול, משפץ טיפה ומכניס דייר לתשואה. השכונות הן לא שכונות "סבירות" אלא שכונות בעיתיות אם אוכלוסיה קשת יום והנכסים שהם מציעים מתומחרים הרבה יותר גבוהה מהערך הריאלי שלהם.

בין כל המפגשים, נפגשנו עם חברה ישראלית שדרך העבודה שלה הייתה שונה, היא הציעה את שרותיה בלווי תהליך הרכישה וההשבחה. הם יאתרו לנו נכס שעוקל ע"י הבנקים, יגישו את ההצעה בשמנו, יוציאו מכרז בין קבלנים מקומיים, יפקחו על הליך הבניה, בסוף ימצאו דייר ויעבירו לחברת ניהול. על השירות הזה הם רצו את העלויות הבאות:

1. איתור נכס – 300$

לווי ברכישת נכס 5000$
3. ניהול ההשבחה 10% מעלות השיפוץ
בסופו של יום מתקבל דף אקסל עם תשואה של 12-14 אחוז לשנה.
בהתחלה אהבתי את הגישה שהכל גלוי וחשוף והחברה לוקחת רק עמלות דמי ניהול, אני שותף בהחלטה היכן לרכוש, אני שותף במהלך הקניה מול הבנק ואני חלק מהתהליך, מה שבעצם נותן לי תחושה של שליטה. מהר מאוד הבנתי את החסרונות בשיטה ואת העובדה שאין לי שליטה.

ינואר 2012 נוסעים לארה"ב.

בינואר 2012 נסענו כל המשפחה לטייל בארה"ב. מיקדנו את הטיול בפלורידה והחלטנו להקדיש מספר ימים לראות את הנכסים שהוצאו לנו. כל הנכסים שהוצאו לנו, היו באזורים שספגו מכה קשה מאוד מהמשבר הכלכלי, ונראה שבדיוק מאותן סיבות שהם ספגו מכה קשה, הם גם יהיו האחרונים להתאושש. שחזרנו למיאמי, הוזמנו לארוחת שבת אצל בן דודי שגר ב Cooper City, מרחק של חצי שעה ממרכז מיאמי. הבתים הם בדיוק אותו סוג בתים שראינו במקומות שהוצאו לנו ע"י חברות ישראליות, רק ההבדל שאותו בית בCape Coral, עלה כ70 אלף דולר וב  Cooper Cityהוא עולה כ200 אלף דולר ועוד בלי הים…   אז הבנו איך חושבים האמריקאים: עבודה ובתי ספר. אזור שיש בו עבודה ודירוג גבוהה של בתי ספר תמיד יהיה יותר יקר, מאוכלס ומושכר.

שימו לב לתמונות הבאות. Cooper City, בחודש יולי 2012 (חודש שהרבה מאוד משפחות עוזבות בתים) יש רק 67 בתים להשכרה במחירים של 1200-3000 דולר לחודש.Cape Coral , 499 בתים להשכרה במחירים של 650-1200. ממעקב קבוע אחרי האזורים, אני יכול לומר לכם שלפני חודש בCooper City  היו פחות מעשרה בתים להשכרה וב Cape Coral  המצב היה כמו שהוא עכשיו.

בתמונה למעמלה ניתן לראות את מספר הבתים הפנוים ביולי 2012 ב Cape coral, ובתמונה למטה את הבתים להשכרה ב Cooper City פלורידה.


במהלך הטיול עשיתי גיחה ללוס אנג'לס וראיתי את ההזדמנויות שם. אני חייב לומר שלמרות שקליפורניה נפגעה מאוד קשה מהמשבר עדיין המחירים בLA גבוהים מאוד יחסית לשאר ארה"ב. דירה ב West Hollywood עדיין עולה 400 אלף דולר וצפונה, ולמרות שיש הזדמנויות, שום סוכנות נדל"ן מקומית שמכבדת את עצמה לא תדבר עם משקיע בסכום של פחות מחצי מליון דולר השקעה. לכן ויתרנו על LA

חוזרים לארץ:

חזרנו לארץ והבנו שאנו חייבים לשנות את צורת החשיבה ממה שניסו למכור לנו בארץ. התחלנו להתמקד בפרברים של ערים שאחוז האבטלה בהן הוא נמוך, חיפשנו גם אזורים שאליהם מגיעים אנשים לתקופה בינוניות (2-5 שנים), כך נקבל שוכרים לטווח ארוך.  חיפשנו מקומות שיש בהן מוסד חינוכי או תעסוקתי שמביא אליו משפחות, כמו בתי ספר, אוניברסיטאות, מרכזים רפואיים וכדומה. לאחר שהחלטנו מה אנחנו מחפשים, ראינו שרק עיר אחת מכל מה שהחברות ישראליות מציעות לנו עומדת בקריטריונים – קליבלנד, אוהיו. בתחילת פברואר נסעתי לקליבלנד. כבר בחברת השכרת הרכב, פגשתי את קווין, סטודנט צעיר ונחמד שהיה הראשון מני רבים לענות לי לשאלה "WHY CLEVELAND". במשך יומיים שאלתי את השאלה הזאת עשרות פעמים, מקווין בחברת ההשכרה, לקופאית ב TARGET (ואם אתם לא יודעים מה זה TARGET, אל תקנו בית בארה"ב), למלצרים במסעדות ולכל אדם שנתקלתי בו… לכולם הייתה תשובה אחת "זה מקום טוב ומתפתח". כולם ללא יוצא דופן, דיברו על ההתפתחות של העיר, על ההשקעות ועל התנופה שהעיר נמצאת בה. המידע הזה נתן לי רוח גבית לביקור. דבר נוסף שהופך את קליבלנד למקום השקעה אטרקטיבי, הוא בית החולים Cleveland Clinic, שהוא אחד מבתי החולים המובילים בארה"ב ומדורג במקום הראשון בתחומי הקרדיולוגיה ובניתוחי לב, נפרולוגיה ואורולוגיה, ובשאר התחומים הוא תמיד בשלישיה הראשונה. Cleveland Clinic, הוא גם אחד המרכזים הגדלוים בעולם לClinical Trials. כמו כן, קיים בקליבלנד עוד מרכז רפואי מהחשובים בארה"ב University Hospitals. כל המרכזים הללו מביאים למעלה מ1000 משפחות בשנה לאזור, משפחות שמגיעות מכל העולם וצריכות בתים טובים ואכותיים, מה שמייצר שוק השכרה פורה מאוד ויותר מכך קהל שוכרים אכותי מאוד.

באתי לקליבלנד לשבוע ומראש סידרתי לעצמי פגישות עם חברות נדלן וניהול מקומיות מעבר לנציגי החברה הישראלית. ביום הראשון בקליבלנד נפגשתי עם הנציגים של החברה הישראלית, והתחלתי להכיר את הפרברים של מזרח קליבלנד.  ראיתי מספר בתים והתחלתי להבין את סוג הבניה, האיטום, החימום וכמובן ההתמודדות עם מזג האוויר.  ביום השני נפגשתי עם חברה אמרקיאית מקומית, ואני חייב לומר שהחבר'ה הללו עשו עליי את הרושם הטוב ביותר בביקור שלי, חברת הניהול שלהם סופר מקצועית ואת זה אני אומר כאחד שמכיר חברות ניהול מקרוב מאוד. בקרתי באתרים של בתים שנמצאים בתהליך שיפוץ ואני חייב לומר שזה היה מרשים מאוד! החבר'ה מקצוענים.

החברה האמריקאית הציעה לי שתי אופציות רכישה. הראשונה, מציאת נכס מעיקול והשבחתו שהם מספקים לי את כל השרותים, מרכישה עד גמר. או רכישה של בית שעבר כבר את כל התהליך ואוכלס כבר ע"י דייר ומהיום הראשון נושא תשואה. החלטתי שבנכס הראשון אני לא נכנס להרפתקאות אלא קונה משהו שמהיום הראשון ייתן לי הכנסה. ראינו מספר בתים ובסוף החלטתי על בית, בשכונת Bedford, בעלות של 56 אלף דולר. Bedford, היא שכונה מאוד ממוצעת של אוכלוסיה עובדת, ממעמד הביניים. שהגענו לראות את הנכס, השוכרים היו בו ויצא לי גם להכיר אותם. מדובר במשפחה של חייל מרינס, שבא ללימודים באזור. הם חתומים על חוזה לשנתיים וחצי (עד יולי 2014) ב985$ לחודש.

צריך לזכור ש985$ הם אינם הכנסה נטו, ובארה"ב נהוג שבעל הנכס משלם את ההוצאות הקבועות:

מס נכס 189$ לחודש
ביטוח 41$ לחודש
דמי ניהול 100$ לחודש
תשלום "מס הנכס", משולם לעריה פעמיים בשנה. תשלום הביטוח משולם פעם בשנה. תשלום דמי הניהול מנוקה אוטומטית משכר הדירה ועובר לחברת הניהול.

כל ההוצאות הן 330$, וההכנסה נטו היא 655$. הכנסה שנתית 7860, שמשקפת 14% תשואה. גם אם ניקח 1000$ נוספים על הוצאות אחזקה או דברים בלתי צפויים, אנחנו בתשואה של 12.25%.

הדבר היחד שהיה לי מאוד חשוב בעסקה, זה שאני רוכש את הנכס במחיר ריאלי למצב השוק הנוכחי, ואם מחר אני אחליט למכור כי איני מרוצה או מכל סיבה אחרת,  אני רוצה לדעת שאני אוכל להחזיר את ההשקעה שלי. נכנסתי לאתר Zillow, אתר הנדל"ן החשוב בארה"ב וראיתי את מחירי הבתים מסביבי. הבית המקביל, נמכר ב90 אלף דולר, שני הבתים בגב שלי נמכרו ב75, וב99 אלף דולר. מצד שני בהמשך הבלוק נמכרו שני בתים בתחום ה 20 אלף דולר, אך אלו בתים שנקנו ישר מהבנק לאחר עיקול, הם היו במצב רע ולא ראוי למגורים, והשבחה שלהם תעלה לפחות כ30-40 אלף דולר. לכן מחיר של 56 אלף דולר היה "מחיר נכון".

בתמונה: אתר Zillow מספק נתוני שוק מדוייקים, הבית המסומן בכתום הוא הבית אותו רכשתי, הבתים בצהוב מסמלים בתים שנרכשו לאחרונה, ובתים באדום הינם בתים המוצעים למכירה.

גם הבית שאני קניתי עלה לחברה כ20 אלף דולר, אך השיפוץ שהם עשו היא מרשים מאוד. חלונות העץ בכל הבית לא נצבעו, אלא הוחלפו לגמרי בחלונות אלומיניום ופלסטיק חדשים. מערכת הצינורות בבית הוחלפה. המרתף עבר איטום והבית כולו נצבע מחדש. החלטתי לרכוש.

תמונות לפני ההשבחה:

לאחר ההשבחה

 

תהליך הרכישה.

בגלל שזאת הייתה הפעם הראשונה שאני רוכש בארה"ב, התקשרתי לחבר שהוא עו"ד אמריקאי, הוא הסביר לי שבבתים פרטיים בדרך כלל אין עורכי דין. כל צד מגיע עם הברוקר  Real Estate Broker, מסכימים על התנאים, שולחים מפקח שיבדוק את הבית ואם הבית עומד בכל תנאי החוזה מעברים את העסקה ל Title Company.

תפקידה של חברת ה Title, הוא לבדוק שאין שום שיעבוד על הבית ולהעביר את הבית על שם הרוכש. נושא העיקול הוא מאוד מאוד חשוב, אם בעל הנכס קנה אפילו טלוויזיה בתשלומים ולא עמד בהם, יכול להיות עיקול על הבית!  חשוב מאוד לא לקנות בית בארה"ב ללא חברת Title.   שחברת Title מסיימת עסקה, היא נותנת ביטוח. אם בעוד חמש שנים יבוא מישהו וידרוש תשלום בגין הבעלים הקודמים, חברת ה Title, תישא באחריות!

הבית נרשם על חברת LLC שהוקמה עבור הרוכש. הקמת חברה כזאת עולה כ 100-250$, בגלל שרוב הישראלים אינם יכולים להקים חברה לבד, נהוג להשתמש בשירותים של עורך דין או רואה חשבון מקומי. עלות ההקמה הכוללת אינה אמורה לעלות יותר מ500$. כבר נתקלתי בחברות ישראליות שגובות 1200$, פשוט שוד לאור יום!!!

היום סוף חודש יולי 2012, אני יכול לומר שעשינו עסקה מצוינת. כבר ראינו שישה חודשי שכירות (החל מהראשון לפברואר), ואפילו הגיע הצעה לרכוש את הבית במחיר של 72 אלף דולר.

צריך לזכור שבארה"ב, כרגע יש הזדמנות נדירה לבצע השקעות, יש כאלו שאפילו מגדירים אותה כהזדמנות הסטורית או הזדמנות של פעם בחיים. במקביל להזדמניות כאלו נולדות גם חברות שמוכרות את החלום ולצערי גם את שברו. קחו בחשבון שזה לא קורה רק בארץ, בכל העולם מוכרים היום נדל"ן אמריקאי. קנדים, אוסטרלים, יפנים, סינים, רוסים, ברזילאים וכו… כבר פוקדים את ארה"ב ורוכשים בתים פרטיים. אין לי את היכולת לעמוד על איכות החברות אשר מוכרות באותן מדינות, אך בארץ החברות אשר מוכרות נדל"ן בארה"ב משאירות חותם רע מאוד. במידה ויש המעוניינים לשאול או להתייעץ לגבי עסקאות בארה"ב, אשמח לענות לשאלות דרך הבלוג, או דרך המיילagishron@gmail.com

בהצלחה לכולם
אסף גשרון

תגובות

  1. odread1

    מאוד מעניין, עזרת לי להבין כמה דברים בנוגע לרכישה בארה"ב. תודה.

האימייל לא יוצג באתר.