מתחפשים למוסדיים

מתחפשים למוסדיים

אחת האופציות הפופלאריות להשקעות נדל"ן בארה"ב, היא ההשקעה הקבוצתית. במקום לקנות נכס בודד כגון בית פרטי או דירה בחו"ל יש היום הרבה חברות/קבוצות המציעות לרכוש נכסים/פרויקטים בצורה משותפת. המטרה היא לארגן קבוצה שתרכוש "נכס איכותי" בדמות בניין משרדים, מרכז מסחרי, מתחם מגורים ו/או פרויקט יזמי. בהשוואה לרכישה של בית אחד בודד בכמה עשרות אלפי דולרים, יש יתרון להשקעה קבוצתית, לדוגמא: בית יכול להיות ריק 4 חודשים ואז התשואה שלנו היא שלילית (כי יש הוצאות קבועות), בעוד שבהשקעה קבוצתית, בדרך כלל מדובר בנכס עם מספר גדול של יחידות להשכרה, כאשר חלוקת הרווחים היא בהתאם לגובה ההשקעה, כך שגם אם 20% מהמתחם לא מושכר, עדיין תהיה חלוקת רווחים  בין כל המשקיעים מאותם 80% יחידות מושכרות.

מי ששוקל השקעה בבית פרטי ועכשיו אומר לעצמו, "מה אכפת לי, הרי יש לי התחייבות ל 9% תשואה עם הבית מושכר ואם לא מהחברה שמכרה לי…", אז כדאי שיכנס לבלוגים הקודמים שכתבתי ויבין מהיכן משלמים לו 9% תשואה.

אני אישית מאוד אוהב את רעיון ההשקעה הקבוצתית, ושעושים אותו נכון, פוטנציאל הגדילה שלו הוא אדיר! לפני מספר שנים התארחתי לארוחת ערב אצל קרוב משפחה בלוס אנג'לס. אותו קרוב משפחה עזב את ישראל לפני 50 שנים (היום הוא כבר בן 80) והתחיל בתור סוחר. לאחר שנתיים של עבודה וקצת חיסכון הוא החליט להשקיע את חסכונותיו בנדל"ן. הוא סיפר על תכניותיו לסוחר אחר וגם הוא הביע נכונו להצטרף וכך אספו קבוצה של סוחרים שהצטרפו להשקעה. נכון להיום אותה קבוצה שווה למעלה ממאה מיליון דולר! יוזם הקבוצה המקורי עזב לאחר כמה שנים את עיסוקו היום יומי, למד והוציא רישיון ברוקר והתחיל לנהל את עסקי הנדל"ן של הקבוצה במשרה מלאה. נכון להיום כל השותפים בקבוצה כבר יצאו לגמלאות מעיסוקם היום יומי וכולם נהנים היום  מפרי ההשקעה הקבוצתית שלהם. צריך לזכור שרוב ההשקעות הקבוצתיות עולות על סרטון או נכשלות ולא בגלל איכות העסקה, אלא לרוב בגלל השותפים. שישבתי עם אותו שותף/מנהל בלוס אנג'לס, שאלתי אותו מה סוד ההצלחה שלהם והתשובה שלו הייתה מילה אחת – צניעות! ואז הוא התחיל לפרט:

  • הוא סיפר לי שכבר למעלה משלושים שנים הוא עובד ממשרד צנוע יחסית עם שלושה חדרים – "אתה יכול לעשות עסקה ב100 אלף דולר ממשרד במיליון דולר, ואתה יכול לעשות עסקה בעשרה מיליון דולר ממשרד של 50 אלף דולר".
  • שמרו על גרעין החברים המקורי. אחרי ההצלחה של העסקאות הראשונות, סיפרו חברי הקבוצה לקרוביהם על ההצלחה, מה שגרם לחברים ומשפחה של אנשי הקבוצה המייסדת, לרצות גם להיכנס לקבוצה. כך מהר מאוד הקבוצה גדלה ואתה גם גדלו הדעות והמתחים בין החברים. לאחר שתי עסקאות עם "השותפים החדשים" שהיו רוויות במתח וויכוחים, חזרו חברי הקבוצה המייסדת לגרעין המקורי של הקבוצה ולאורך כל השנים שמרו על פרופיל נמוך.
  • שמרו על דיסקרטיות, כי תמיד יש חבר או קרוב שיסביר איפה דפקו אותך… גם אם אותם מקורבים אף פעם לא עשו עסקה אחת, הם יודעים שדופקים אותך.
  • שמרו על חלוקת דיבידנדים קבועה ואחראית, על מנת להמשיך לגלגל את הרווחים לעסקאות הבאות .
  • לחכות לעסקה הנכונה. להחליט מה הקריטריונים של עסקה טובה ולא לזוז מהם עד שמוצאים את מה שמחפשים, גם אם זה אומר לשבת על מזומן תקופה ארוכה. הוא ציין שבין 2006 ל 2009 שהמחירים היו בשיא לפני משבר הסאב פריים, הם ביצעו רק שתי עסקאות. לא פעם הם כמעט התפתו לרכוש נכסים שלא עמדו בקריטריונים שלהם, אבל שהגיע משבר הסאב פריים הם הבינו שבשמירה על הכללים והקריטריונים הם ניצלו מנפילה.

זאת דוגמא לקבוצה שהצליחה למצות את הכוח הקבוצתי שלה על מנת להגדיל את ההון לאורך שנים. המציאות מספרת סיפור שונה, רוב הקבוצות נכשלות! מההכרות שלי עם כמה קבוצות כאלו, גם באירופה וגם בארה"ב, גיליתי שרוב העסקאות היו טובות ואפילו טובות מאוד! אבל, משחקי אגו ומלחמות כבוד בין השותפים בדרך כלל שמו מקלות בגלגלי העסקה וגרמו לכישלון. צריך לזכור שברוב העסקאות יש דברים בלתי צפויים או שהדברים לא בדיוק קורים בהתאם לציפיות ולתכנית העסקית ואז מתחילות האשמות ומלחמות האגו. יזם אחראי, בדרך כלל מציג שלושה תרחישים. את התרחיש ההגיוני והסביר, את התרחיש הרע ואת התרחיש הטוב. משקיע חכם ומנוסה יבנה על התרחיש ההגיוני והסביר ויקח בחשבון את התרחיש הרע ויוכל לחיות איתו במידה והוא יקרה! וכל רווח שיגיע מעבר לזה יהיה ברכה מבחינתו. שהיזם אינו מנוסה ואינו מציג תרחיש רע, סביר להניח שהוא יגייס משקיעים חסרי ניסיון, ובאירוע הראשון הלא צפוי שישנה את התרחיש שעליו התבססו המשקיעים יתחילו בעיות וחברי הקבוצה ישמו מקלות בגלגלי העסקה. רוב המשקיעים שפגשתי לאחר כישלון עסקה תמיד אמרו לי דבר אחד: "הייתה לנו עסקה מצוינת רק שותפים ח…"

אחד הסלוגנים האהובים על אותן חברות המקימות קבוצות השקעה הוא "בוא להשקיע כמו הגופים הגדולים". הן מספרות לנו, שעד היום כל אותן עסקאות "איכותיות" וגדולות הייתה נחלתם רק של הגופים הגדולים "המוסדיים" ועכשיו על ידי השקעה קבוצתית הן בעצם מאפשרת למשקיעים בכל סדר גודל את אותה ההזדמנות. האמנם?

למי שלא יודע מה הוא גוף מוסדי, מדובר בגופים פיננסים גדולים כגון: בנקים, חברות ביטוח, קרנות פנסיה וקרנות נאמנות. הגופים המוסדיים משקיעים בנדל"ן כחלק מתיק ההשקעות שלהם. רובנו מושקעים דרך קרן הפנסיה שלנו בנדל"ן, אשר חלקו בארץ וחלקו בחו"ל. שגוף מוסדי רוצה להשקיע בנדל"ן הוא לא פותח את האינטרנט מחכה לראות מודעה על "הכפלת ההון" או "תשואה מובטחת" אלא הוא נמצא בקשר עם גופים גדולים בינלאומיים המאתרים את אותן עסקאות ומתאימים את העסקה להגדרות ולצרכים של אותו גוף מוסדי. לפני שגוף מוסדי עושה בדיקת נאותות (Due diligence) על הנכס המוצע לו, הוא קודם עושה בדיקת נאותות על החברה והגוף שמציע לו את העסקה. לאותן חברות יש חשיבות עליונה, כי הן בעצם עושות את המחקר ומחברות את כל הפרמטרים של העסקה כגון: איתור הנכס, מחקר דמוגרפי, תכנית השבחה, בטחונות, מימון וניהול. לפעמים היא צריכה לחבר יותר מגוף מוסדי אחד לאותה עסקה כי ברגע שיש בעסקה מרכיב מימון, הרגולטור אוסר לגוף המוסדי להחזיק יותר מ 49% מה שגורם לפעמים לשני גופים מוסדיים דומים (שתי חברות ביטוח) להחזיק באותו נכס. גוף מוסדי יכול להחזיק נכס ב100% כל עוד אין בו מימון. צריך להבין שהגופים המוסדיים מנהלים ביחד מאות מיליארדי שקלים של הציבור ויש עליהם פיקוח רגולטורי נוקשה. עסקה לא קורת ביום (וגם לא בחודש) ויש מערכת שלמה של אנשי מקצוע שבודקים את העסקאות  אם מטעם חברות חיצוניות ועם אנליסטים של החברה. צריך גם לזכור שלכל אותם גופים מוסדיים יש גם מבקרים פנימיים וחיצוניים שאמורים להתריע במידה של כשל.

צריך לזכור שכל קרנות הפנסיה הגדולות מנהלות בתיק ההשקעות שלהן עשרות מיליארדי שקלים כ"א. לדוגמא: מבטחים החדשה, מנהלת למעלה מ 60 מיליארד ש"ח, כך שאם היא תשקיע רק 3% מתיק ההשקעה שלה, היא תשקיע כ 1.8 מיליארד ש"ח בנדל"ן. החברות המנסות לשווק ולמכור לכם השקעות תחת הסלוגן "בוא לפעול כמו הגדולים" מציינות כאקט שיווקי כמה מיליארדים השקיעו המוסדיים בנדל"ן בארה"ב, נתון שירשים את רוב המתעניינים, אך צריך לזכור שברוב המקרים מדובר באחוזים בודדים מתיק ההשקעות של אותו גוף מוסדי, וגם אז מדובר בפיזור במספר פרויקטים רב. רוב החברות המציעות לכם להצטרף להשקעה מבקשות ממכם בין 50-100 אלף דולר, שבדרך כלל מהווים בין 30-50% מההון הנזיל של המשקיע הפרטי (זוכרים, הגופים המוסדיים חשופים בפחות מ 5%), ובדרך כלל לא מדובר בהשקעה במספר פרויקטים, אלא בפרויקט אחד שיש לחברה להציע מה שמגדיל את הסיכון!

צריך לזכור שהגופים המוסדיים נמצאים תחת פיקוח רגולטורי של משרד האוצר ומחויבים להחזיק מבקר, בעוד כל אותן חברות המשווקות נדל"ן להשקעה לא נמצאות תחת שום פיקוח. עוד לא נתקלתי בחברה אחת ששכרה שירותים של רו"ח או עו"ד שישמש כ"מבקר"!  הרבה אנשים שפונים אליי דרך הבלוג מציינים תמיד שיש ליווי של משרד עורכי דין ורו"ח,  ולפעמים מפירמות ומשרדים גדולים ומכובדים,  אך יש הבדל גדול בין עו"ד ורו"ח מלווים לבין מבקר. תפקידו של המבקר היא לבדוק את התנהלות בצורה בלתי תלויה להתריע ולדווח למשקיעים. אם אותן קבוצות מתהדרות שהן פועלות כמו הגופים המוסדיים, זה אחד המקומות שכדאי להן להתחיל בו – מבקר.

בנוסף, שימו לב שברוב ההצעות להשקעות קבוצתיות, כתוב בקטן שכמות המשקיעים בעסקה לא תעלה על 35 משקיעים. הסיבה לכך היא שמעל 35 משקיעים יש צורך בפרסום תשקיף וחשיפה לרשות לניירות ערך. הצורך בתשקיף בא להגן על המשקיעים הקטנים והלא מתוחכמים, אלו שאין להם את היכולת לבדוק בצורה מקצועית את העסקה. תשקיף אמור לכלול את כל פרטי ההשקעה ולרדת לפרטי פרטים הטובים והרעים. הוא אמור לשקף את כל היתרונות והחסרונות, את כל הסיכוי והסיכון ולשקף את הגוף היזמי, הן מבחינת בעלי עניין והן מבחינת חוסן כלכלי של אותו גוף שמציע לכם את העסקה. אם בשיווק אנשי מכירות מנסים לעשות קריסטליזציה, זאת אומרת שלא משנה איך נציג את העסקה היא תנצנץ כמו קריסטל, התשקיף הוא כלי אנטי שיווקי והוא אמור להראות לנו את גם את כל הפגמים. גם כאן רוב האנשים הפונים אליי עושים השוואה בין תכנית עסקית לתשקיף. אין מקום להשוואה!!! תוכנית עסקית ניתן להכין על כל גיליון אקסל אשר "סופג הכל", בעוד תשקיף נכתב ע"י גוף מקצועי עם אחריות מקצועית והתשקיף צריך להיות מאושר ע"י הרשות לניירות ערך.

בהחלט אפשר למצוא קווי דמיון בין ההשקעות של אותן קבוצות לבין פעילות הנדל"ן של המוסדיים, אך הם מעטים והם מסתכמים בכך שיש נכס מהסוג שהמוסדיים אוהבים. בצורת ההתנהלות, הפיקוח ובתמונה הכוללת כל השוואה בין אותן חברות לפעילות הנדל"ן של המוסדיים היא עיוות של המציאות ולא יותר מכלי שיווקי על מנת לגרום לכם להשקיע באותה חברה.

אני עדיין מאמין גדול בהשקעות קבוצתיות ואני מכיר כמה כאלו שמצליחות מאוד, לדוגמא: 6 חברים למקום העבודה שרכשו ביחד 12 בתים באינדיאנה. הם הקימו חברה ועושים ניהול משותף ורואים תוצאות מאוד יפות.  דוגמא נוספת היא עובדי חברת הייטק שכל הזמן נמצאים על הקו לארה"ב, רכשו שני בניינים בפלורידה שהושבחו והושכרו, בכל בניין יש 24 דירות ו4 חנויות. קבוצה נוספת היא קהילה מבית כנסת שרכשה כמה נכסים מניבים בפרברי דטרויט…  אני מכיר עוד כמה קבוצות כאלו וכולן מגיעות לתוצאות מאוד יפות, הרבה מעבר ל 8% ו 10% שבדרך כלל מוצגים לכם.  סוד ההצלחה של הקבוצות הללו הוא בדיוק כמו סוד ההצלחה של הקבוצה הראשונה שציינתי מלוס אנג'לס – צניעות. הם לא צריכים משרדים מפוארים ומערכת שיווק, אלא אלו אנשים שנמצאים במעגלים משותפים אם בעבודה או בבית הכנסת ו\או בקרבה משפחתית ויש בניהם יחסי אמון. את הפיקוח על העסקה הם עושים בנסיעות מדי פעם לנכס ומלפטופ מכל מקום בעולם.  כבר ראיתי עסקה שהוצעה לקבוצה פרטית ב 2.4 מיליון דולר ואחרי חצי שנה אותה עסקה שווקה על ידי חברה "שמחכה את המוסדיים" במחיר של 4 מיליון… התשואות בעסקה המקורית (2.4) היו באזור ה 18%, אך למה לתת 18% תשואה כאשר הלקוח בארץ מאושר שנותנים לו 8-10%, וכך מעלים את המחיר ל4 מיליון, הרי מישהו צריך לשלם את כל הפרסום באתרים הכלכליים, את המשרדים, את המזכירות ואת הטיסות וזה מגולגל ישירות על העסקה. על הכיס שלכם, מה שמגדיל את הסיכון!

צריך לזכור שלפני מספר שנים כבר הייתה חברה בשם גלובל פארגון שפעלה בהשקעות קבוצתיות ובסוף קרסה. אין צורך שאני אספר את הסיפור של גלובל פארגון כאן על הבלוג, אתם מוזמנים לחפש את שם החברה בגוגל ולראות מה קרה שם. לאחר קריסת החברה קם וועד משקיעים אשר השתלטו על הנכסים והתחילו לנהל אותם בצורה עצמאית. לפני מספר חודשים שוחחתי ארוכות עם אחד מאותם נפגעים אשר גם היה חלק מהוועד שקם לאחר הקריסה של החברה. הוא סיפר לי שבחלק מהנכסים היו הפסדים למשקיעים, בחלק זה נגמר ללא הפסד ובחלק המשקיעים יצאו אפילו ברווח! הוא ציין שבכל העסקאות הפוטנציאל העסקי היה מצוין, אך הניהול והשותפים היו הבעיה בעסקה. שאלתי אותו איך נגמרה העסקה שהוא היה מושקע בה, והוא סיפר שהוא היה דווקא בעסקאות שנגמרו ברווח. "לפחות יצאת ברווח" ציינתי באוזניו, ואז הוא סיפר על התקופה הארוכה של ועל המחיר שזה גבה ממנו. הוא סיפר לי שבאותם ימים הוא עמד לקנות בית בעלות של 3 מיליון, וההון העצמי שלהם היה 1.75 מיליון. לאחר פגישה עם גלובל פארגון, הם החליטו להעביר לטובת ההשקעה בארה"ב כחצי מיליון ש"ח מההון העצמי. הם עשו חשבון שעלות המשכנתא בארץ תהיה כ 4% לערך, בעוד ההשקעה בגלובל פארגון הייתה אמורה להניב באזור ה10%. הם חשבו שמרווח של 6% אמור לתת להם בטחון, אך הם לא חשבו על מצב בו החברה תקרוס. למרות שהם יצאו ברווח, הם לא מרגישים שום תחושת ניצחון! ניכר כי התקופה לאחר גילוי הקריסה ועד סיום הסיפור השאירה את סימניה. הוא טוען שכל הסיפור יכול היה להימנע אם היה גוף מפקח ומבקר על פעילות החברה. בגלל שהוא היה פעיל בוועד שהשתלט על הנכסים לאחר הקריסה של גלובל פארגון, הוא הבין כמה אין שליטה למשקעים והם נתונים לחסדם של היזמים והמנהלים, והוא נותן דווקא את הדוגמא החיובית, כאשר משקיעים מקבלים את התשואות ש"הובטחו" להם. הם מקבלים 8-11% תשואה, אך מי אמר או יודע אם אין בנכס תשואות הרבה יותר גבוהות שהולכות ישירות לחברת הניהול או ליזם… יש כל כך הרבה דרכים לעשות את זה ואין מי שיפקח ויתריע.

הרבה אנשים שומעים את המושג "חברת TITLE" ונאמר להם שזאת הדרך הבטוחה לקנות בארה"ב ולהגן על כספם, ושחברת הטייטל מבצעת את כל הבדיקות…  בואו נסביר מה תפקידה של חברת הטייטל.  חברת הטייטל אמורה להבטיח למוכר את התשלום ולהבטיח לקונה נכס נקי משעבודים וחובות,  ולרשום את הזכויות בנכס. במידה ויש עיקולים או חובות על הנכס, או כל בעיה אשר מונעת רישום זכויות בנכס, חברת הטייטל לא תעביר למוכר את הכסף. ביום שהעסקה תירשם ברשויות האמריקאיות, תפקידה של חברת הטייטל נגמר.  זה הכל! חברת הטייטל לא בודקת אם שילמתם את המחיר הנכון עבור הנכס, לא מעניין אותה מה מצבו הפיסי ואין לה שום עניין באיכות העסקה שעשיתם. היא רק דואגת לבצע את הכתוב בחוזה. מבחינתה אתם יכולים לשלם מיליון דולר על נכס ששווה 300 אלף דולר. מהרגע שהנכס עבר לבעלות קבוצת המשקיעים והועבר לניהול חברת הניהול והיזמים אתם בידיהם.

עוד מושג שאמור לייצר ביטחון "עו"ד נאמן". עו"ד נאמן הוא סוג של תחנת מעבר בטוחה. חברת הטייטל אמורה לקבל את כל עלות העסקה כמה ימים לפני שהעסקה יוצאת לפועל, בינתיים צריך לארגן את הקבוצה ולאסוף את כל הכסף, כאן נכנס תפקידו של הנאמן, הוא אמור להחזיק את הכספים בחשבון נאמנות, לשמור עליהם ובסופו של דבר להעביר אותם לחברת הטייטל שהוסכם עליה. שוב, כאן נגמר תפקידו. הוא לא יכול לפקח על ההתנהלות בנכס, או על איכות העסקה.

דבר נוסף שצריך לשים לב אליו הוא נושא המימון. רוב העסקאות המוצעות להשקעה קבוצתית יש בהן מרכיב מימון. אין ספק שמימון איכותי הוא דבר מבורך, אך גם צריך לזכור שהבנק הוא הראשון בתור במידה ודברים לא הולכים כצפוי. במידה והעסקה שווה 10 מיליון דולר, ונלקח מימון של 6.5 מיליון דולר(65%) קבוצת המשקיעים תשקיע 3.5 מיליון דולר. במידה והעסקה תכשל או לא תעמוד בתשלומי המימון יוכל הבנק לעקל את הנכס ולמכור אותו ב 6.5  מיליון דולר רק על מנת לסגור את החוב שלו. במקרה כזה יאבדו המשקיעים את כל כספם!

בבלוגים הקודמים שעסקו בבתים פרטיים, נתתי כלים וציינתי איך לבדוק את העסקה. תחום ההשקעות הקבוצתיות הוא הרבה יותר מורכב ומאוד שונה. בחלק מהמקרים מדובר בנכסים מניבים, בחלק מדובר בפרויקט יזמי לבניה והשבחה ובחלק מדובר בשילוב של השניים. ברוב העסקאות הקבוצתיות יש מרכיב של מימון ולכן קשה מאוד לתת הסברים או כלים לבדיקת העסקה. נכון להיום לא הייתי ממליץ לאף אחד להיכנס לעסקה קבוצתית ללא גוף פיקוח/מבקר חיצוני המקובל על כלל קבוצת המשקיעים.

האימייל לא יוצג באתר.