למה נדל"ן בחו"ל מניב יותר?

למה נדל"ן בחו"ל מניב יותר ?

זיהוי ואיתור הזדמנויות להשקעה בנדל"ן מניב ברחבי העולם, נדל"ן בעל פוטנציאל השגת שיעורי תשואה גבוהים מהאפשרי בישראל, הוביל במהלך העשור האחרון לזרם השקעות במדינות שונות בעולם מצד יזמים וחברות השקעה ישראליות. בולטות במדינות אלו הן מדינות בארה"ב, במערב אירופה (בריטניה, ספרד, גרמניה) וכן במזרח אירופה (רומניה, הונגריה, פולין) וגם בקנדה ואף אוסטרליה. ההשקעות בנדל"ן מניב מסוג מסחרי כמו בנייני משרדים ומרכזי קניות, בתי מלון והארחה, חניונים וכמובן דירות פרטיות להשכרה.
נכסים מניבים בהגדרתם צריכים להניב תזרים מזומנים החל מהטווח המיידי ועד לטווח הארוך ועל כן, נכסים מניבים אינם כוללים קרקעות עם ייעוד לפיתוח ונכסים בבניה והקמה.

ההשוואה מתבקשת

מהמרכיבים החשובים ביותר וככאלה המדגימים את הפערים המשמעותיים ברמת התשואות על השקעה בנדל"ן מניב, בין ישראל לבין מדינות מערביות רבות, הינו שיטת המימון. בעוד המערכת הבנקאית בישראל מבססת עצמה על מתן מימון בסגנון שמרני למדיי מסוג recourse כך שלמלווה זכות חזרה ללווה, מימון נדל"ן בחו"ל הינו הרבה יותר פרוגרסיבי ופתוח ונעשה על בסיס קבלת הלוואות מסוג non recourse, מכשיר פיננסי לפיו למוסד הפיננסי המלווה כספים, אין זכות חזרה ללווה. ברוב המקרים, העמדת הלוואה נעשית כנגד משכון הנכס מדרגה ראשונה (First Mortgage) לטובת המוסד המממן שיכול להיות גם בנק ואף חברת ביטוח בחלק מהמקרים.

גם בהיקפי המימון מסתמן יתרון ברור לגופים הפיננסיים בחו"ל לעומת ישראל. אחוזי המימון שניתנים בחו"ל משתנים עפ"י קרטריונים רבים אך לרוב נעים בטווחים שבין 70% ל-90%* מעלות הרכישה (Loan To Value ratio) ולעיתים אף ליותר מכך. בישראל לעומת זאת, טווחי המימון המקובלים נעים בסביבות 50% ועד 70% מקסימום*.

*ללא ביטוחים פיננסים להלוואה כמו לדוגמא EMI להם עלות נוספת.

רמות מחירים בחלק מהמדינות מאפשרים גם הם קבלת תשואות גבוהות מהאפשרי בישראל. בהכנסת גובה המימון החיצוני למשוואה, התשואה על מקורות ההון העצמי (Cash On Cash Return) המושקעים בנכס עצמו ייתכן ותגיע במקרים מסוימים ולא קיצוניים לשיעורים של מעל 25%.
מקורות ההון העצמי מורכבים מהון עצמי נזיל ויש כאלה המרחיקים ומוצאים מימון נוסף בדמות משכון שני על הנכס (Second mortgage) המהווה חוב נוסף. מבנה ההון המושקע יכול להפוך למשוכלל למדיי כאשר המשקיע יבצע מחזור חוב משכנתאי (Refinance) או הוספת מימון (Additional Financing) בנכסים מושבחים, עובדה שתשנה את היחס בין יתרת ההלוואה לשווי הכלכלי של הנכס או במילים אחרות, מתאפשרת כאן השגת מקור מימון נוסף.

משך החוזים ואיכות השוכרים גם הם חשובים ביותר ויציבותם תשפיע על שיעור התשואה גם כן. כשמדובר בפורטפוליו של נכסים בפיזור שוכרים גבוה או מבנה בעלות תאגידי משוכלל, ייתכן ומקורות מימון שונים יוכלו לזקוף הנחה כמותית ואיכותית למשקיע, פקטור שיכול להשפיע על התשואה באופן חיובי.

הלוואות Non Recourse כפי המקובל בחו"ל, מגבילות את ההפסד המרבי של הלווה לגובה מקורות הכסף העצמאיים שהושקעו בנכס בצירוף עלויות הקמת עסקה. אפשרויות לקבלת הלוואות לטווחים ארוכים שבין 20 ל-30 שנים בצורת הלוואות בלון בהן החזר הקרן נדחה לחלוטין (Interest Only Mortgage) או במקרים בהן החזר הקרן מתאפשר באופן חלקי, מאפשר יצירת תזרים מזומנים חיובי ומיידי מהנכס, ובאופן זה החזר מהיר מאד של מקורות ההשקעה העצמאיים שהושקעו בראשונה. בהוספת תמרונים מתוחכמים כמו מחזור לאחר תקופה מסוימת או הוספת מימון, הטווחים להחזר על ההשקעה יכולים להתקצר.

מימון חוץ בנקאי לנכס מסוים מאפשר הנפקת חוב הנפרע מתזרימי מזומנים מוכחים המיוצרים ע"י הנכסים עצמם וזאת תחת אפשרויות כלכליות ומשפטיות מגוונות.

התאגדות לצרכי השקעה

בידי המשקיע היחיד ישנה האפשרות לרכישת נכסים מניבים במישרין תוך הבנת המשמעויות הכלכליות, החשיפות המשפטיות וכמובן נשיאת נטל המס במיוחד אם הוא ישראלי הנושא בנטל מס פרסונלי.
בידי המשקיע בעל המניות בתאגיד כמו חברה בערבון מוגבל למשל, האפשרויות הינן רבות ומגוונות בכל התחומים שהוזכרו.
תאגידים שכאלה יכולים למזער את חבות המס הכוללת והפרטנית גם כן, התאגידים יכולים לתכנן רכישה עם כוח קניה הרבה יותר גדול מהיחיד והתאגיד המצוי גם לא חושף את בעלי המניות לתביעות משפטיות ישירות. חשוב לא פחות הוא דירוג האשראי שתאגיד יוצר לעצמו לעומת המשקיע הפרטי שבמידה והינו משקיע זר, אין לו דירוג אשראי בכלל.
אלו הם יתרונות ברורים שיש לתאגיד לעומת הפרט אך הן רק מקצת היתרונות אותן אפשר למנות.
אני אתרכז במכשירים ובשלבים היותר מתוחכמים שבהשקעה באמצעות תאגיד בנכסי נדל"ן מניב בחו"ל:
תאגיד בחו"ל כמו בארץ, יכול להנפיק חוב אשר יפרע מכלל תזרימי המזומנים של התאגיד. כמובן שלצד דירוג האשראי התאגידי בסוכנויות הדירוג השונות, הדירוג מתבסס על מכלול שיקולים בין איכות וכמות ואלו כוללים את יציבות התאגיד וחוזקות תזרימי המזומנים שלו. בינהם ולא לפי סדר חשיבות ניתן למצוא את קמת הרווחיות ויעילותו תפעולית, איכות הנכסים שבבעלות התאגיד ומבנה ההון בתאגיד, תפיסות ניהוליות ונסיון עיסקי של ההנהלה, רמת נזילות ונגישות למקורות מימון פנימיים וחיצוניים, האיכות, התמהיל ומיקום נכסי התאגיד.

בשנים האחרונות וכפי שנוכחנו כולנו, חברות ישראליות הנפיקו חוב בין אם מקומי או אף במדינות אחרות המשמש כחלק מהמקורות העצמיים לרכישות נכסים מניבים בחו"ל. גיוסים אלו גורמים לעליה ברמת חובות התאגיד ביחס לשווי נכסיו.

בעולם מקובלת צורת השקעה בנדל"ן מניב באמצעות קרנות השקעה בנדל"ן REIT. קרנות אלו מדורגות בדומה לתאגידי חברות אך בבחינת הדירוג באה לידי ביטוי המחויבות של הקרן לחלוקת דיוידנד רחב מרווחיה החשבונאיים. אלו הם תאגידים הנהנים ממעמד המאפשר קבלת הטבות שונות ובינהם האפשרות שלא לשלם מס ברמת תאגיד על הכנסות משכירויות. בקרנות אלו המס מוטל על בעלי המניות בעת קבלת דיוידנדים.

בעת איגוח תזרימי מזומנים מנכסים תאגיד בחו"ל או אף קרנות השקעה, נבדקים גם סיכוני החשיפה במטבע זר ושיקולי מס כאמור ולכן כאן מתאפשר לתאגיד לגדר את החשיפה המטבעית כדי לא לפגום בפוטנציאל התשואה וכן כדי לא לפגוע ביכולת החזר החובות כולם.

לקוחות בית המשקיעים יכולים להנות מהשקעות מניבות בחו"ל תוך הכללת כל המרכיבים שפורטו ובהנתן שמיטב המומחים מלווים את החברות המוקמות, יכול המשקיע לצפות לתשואות גבוהות המתקבלות מתזרימי מזומנים של תאגיד בו הינו בעל מניות. תשואות מנדל"ן מניב בחו"ל אם כן אינן ניתנות להשוואה לתשואות מנדל"ן מניב בישראל ועל כן יש הסבר הגיוני לנהירה של ישראלים רבים לחברות המתמחות בהשגת תשואות שכאלה

אשמח לשמוע ולקבל תגובות