השווה רישומים

כיצד מתבצע תהליך הרכישה של דירות בארה"ב

כיצד מתבצע תהליך הרכישה של דירות בארה"ב

לאחר שבחרנו את סוג ההשקעה ואת המיקום הרצוי זה הזמן ללמוד על תהליך הרכישה עצמו.

מי מטפל בתהליך הרכישה?

תהליך רכישת דירות בארה"ב כולל עירוב של מספר גורמים, חלקם מייצגים את הקונה או המוכר וחלקם נייטראלים. בשל חוסר היכרות וידע של משקיעים ישראלים עם הנדל"ן בארה"ב והנהלים הקשורים אליו רבים נעזרים בחברה המתמחה בשיווק נדל"ן בארצות הברית. חלק מהחברות הללו פועלות בשיתוף פעולה עם מתווכים אמריקאים וחלקן מאתרות בעצמן את הנכסים, רוכשות אותם ומשווקות למשקיעים לפני או אחרי שיפוץ והשכרת הנכס. הרווח העיקרי לחברות הללו מגיע מההפרש בין סכום הקנייה שלהן לסכום המכירה למשקיע וכן מעמלת הניהול. כיוון שמדובר בנושא חשוב בהשקעה כדאי לבחור בחברת תיווך נדל"ן טובה.

מה חשוב לבדוק בחברת תיווך נדל"ן?

אילו שירותים החברה מציעה – האם היא מציעה רק נכסים למכירה שהיא בעצמה רכשה או שהיא מאפשרת גם קנייה עצמאית של הלקוח בליווי החברה? האם היא גם מטפלת בנכס לאחר רכישתו? האם היא דואגת לצד המשפטי של הרכישה? האם היא מטפלת בענייני השכירות? מקצועיות – האם החברה בקיאה בנושא הנדל"ן בארה"ב? האם יש לה ידע וניסיון בנושא? האם היא ביצעה השקעות מוצלחות בעצמה? האם יש לה נציגים בארה"ב או משרד בחו"ל? האם יש לה קשרים או שיתוף פעולה עם סוכני נדל"ן בארצות הברית? האם היא רואה את הדירות בעצמה או דרך מתווך? לא כדאי להתעסק עם חברה שאינה מגלה מקצועיות ובקיאות בנכסים אותם היא משווקת. שקיפות – עד כמה החברה משתפת את הלקוח בתהליך? האם היא עונה לשאלות בצורה ברורה? האם היא מפרטת את העלויות הכרוכות בכל חלק בתהליך? מהימנות – האם דמי השכירות והתשואה הצפויה שהחברה מבטיחה תואמים למציאות? האם מחיר הנכס שהיא מציינת סביר ביחס לאזור? ניתן להיעזר באתרי אינטרנט כדוגמת www.zillow.com לבדיקת שווי של דירות בארה"ב.

מה כולל תהליך רכישת דירות בארה"ב?

ישנם מספר שלבים שצריך לעבור מרגע ההחלטה על ההשקעה ועד שהנכס עובר לרשות הקונה. ישנם משקיעים אשר מעדיפים לחסוך חלק מהתהליך ולקנות דירות שחברת הנדל"ן כבר רכשה בארה"ב בעצמה, שיפצה והשכירה. במקרה זה המשקיע ירכוש את הנכס ישירות מהחברה עצמה וישלם סכום גבוה יותר בשל הוצאות החברה על תהליך הרכישה והשיפוץ. חשוב להדגיש שגם במקרה כזה לא כדאי לסמוך על החברה בעיניים עצומות ומומלץ לעשות את הבירורים הנדרשים אודות הנכס המדובר כפי שציינו בפרק הקודם. לפני שנפרט על השלבים בתהליך הרכישה נסביר על פעולות אחדות שמשקיע זר צריך לבצע כדי שיוכל לרכוש דירות בארה"ב. חברות הנדל"ן דואגות לבצע פעולות אלה עבור הלקוח.

הקמת חברת LLC

משקיעים זרים הרוכשים דירות בארה"ב יכולים להחזיק בנכס ישירות או באמצעות חברה בעירבון מוגבל LLC – Limited Liability Company. חברה זו היא למעשה תאגיד משפטי שקוף שבעליו לא חייב להיות אזרח אמריקאי או בעל גרין קארד. תהליך ההקמה פשוט ואורך מספר ימים. רוב המשקיעים בנדל"ן בארה"ב מחזיקים בנכס באמצעות חברת LLC הרשומה על שמם ממספר סיבות:

  • הגנה משפטית על הרוכש במקרה של תביעות או חובות – במקרה כזה לא ניתן לפגוע ברכושו הפרטי של בעל הנכס אלא רק בהון העצמי של החברה.
  • מכירת הנכס בעתיד תהיה פשוטה יותר באמצעות חברת LLC ושיעור המס על הרווח מהמכירה יהיה נמוך יותר.
  • תהליך ניהול חברה כזאת הוא פשוט ביותר ותשלום המס בגין הכנסות החברה הנו ישירות על הבעלים.
  • הקמת החברה מקלה על ההחזקה בנכס כאשר יש לו מספר בעלים.

פתיחת חשבון בנק

על מנת לאפשר את תהליך העברת הכספים לצורכי רכישה, שיפוץ והוצאות שוטפות וכן לקבלת דמי השכירות יש לפתוח חשבון בנק בארה"ב בסמוך לנכס. חשבון הבנק יהיה רשום על שם חברת הLLC שנפתחה עבור המשקיע. אין צורך לנסוע לארה"ב כדי לפתוח את החשבון ויש רק להעביר מסמכים שונים כגון צילום של הדרכון ושל רישיון הנהיגה וטפסי רישום.

פעולות אלו נדרשות לרכישת דירות בארה"ב ולאחר ביצוען ניתן לעבור לביצוע שלבי הרכישה עצמם , בפרק השלבים ברכישת בתים בארה"ב.

img

Nadlan USA

משקיע נדל"ן בארה"ב עוד מתקופת הסאב-פריים בה השקעות ישראליות בנדל"ן אמירקאי לא היו פופלאריות כבימים אלו, תהפוכות השוק ונסיון שניצבר על פני יותר 1,000 השקעות מגונות סיפקו לי פרספקטיבה רחבה שאני שמח לשתף אותה איתכם משקיעי הנדל"ן הישראלים בארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות.

פוסטים קשורים

שוק הנדל"ן בארה"ב

רקע כללי על שוק הנדל"ן בארה"ב. שוק הנדל"ן בארה"ב זוכה...

המשך לקרוא
Nadlan USA
על ידי Nadlan USA

השפעת המשבר הכלכלי על הנדל"ן בארצות הברית

מהו משבר הסאב-פריים בארה"ב? משבר הסאב-פריים הוא...

המשך לקרוא
Nadlan USA
על ידי Nadlan USA

מהן אפשרויות ההשקעה בארה"ב

כאשר משקיע פוטנציאלי רוצה להשקיע בארה"ב עומדות בפניו...

המשך לקרוא
Nadlan USA
על ידי Nadlan USA

הצטרף לדיון