השווה רישומים

מה חשוב לבדוק טרם השקעת נדל"ן בארה"ב

מה חשוב לבדוק טרם השקעת נדל"ן בארה"ב

לאחר שנבחרה האופציה להשקעה הגיע הזמן לבחון את ההשקעה לעומק. בפרק זה נראה מה צריך לבדוק לפני ההשקעה: איפה להשקיע, מה לבדוק בנכס ומיהם השוכרים.

מיקום הנכס – איך בוחרים איפה להשקיע בארה"ב?

ההחלטה על מיקום הנכס היא אחת ההחלטות החשובות ביותר בנוגע להשקעה. ההבדלים בין האזורים בארה"ב עשויים להיות גדולים ולקבוע האם הנכס יפיק רווח או הפסד. ההחלטה איפה להשקיע בארה"ב צריכה לקחת בחשבון מספר קריטריונים שאותם ניתן למצוא ברשת, למשל באתר הזה.

האם יש ביקוש לשכירות באזור?

נכס שאינו מושכר לא רק שאינו מביא לרווחים נוכחיים אלא אף עשוי להביא להפסדים. הסיבה לכך היא שעדיין בעל הדירה יידרש לשלם ארנונה, ועד בית והוצאות נוספות. לפיכך כשבוחנים נכס יש לבדוק את הביקוש לשכירות באותו אזור. אמנם אין מדד שמצביע במדויק על הביקוש לשכירות, אך ניתן להיעזר בבדיקת רמת התפוסה הממוצעת באזור, כלומר כמה אחוזים מתוך הבתים מאוכלסים בתושבים. אינפורמציה נוספת שיכולה לעזור היא מיקומם של מוסדות השכלה או מקומות תעסוקה מרכזיים באזור כגון בתי חולים ואוניברסיטאות. אלו ימשכו בדרך כלל אוכלוסייה איכותית לאזור שתתעניין בדירות להשכרה למספר שנים. באופן כללי כדאי לחפש מקום שנמצא במגמת התפתחות ושנמצא קרוב לעורקי תחבורה ראשיים ולמרכזי קניות קיימים או בתכנון.

מהו המצב הסוציו-אקונומי?

המצב הסוציו-אקונומי של האזור משפיע הן על משיכת תושבים לאזור והן על היכולת להשכיר בפועל. חשוב לבדוק מהי ההכנסה הממוצעת המקומית למשפחה ומהי רמת האבטלה. זאת כדי לדעת מהו שכר הדירה הריאלי אותו ניתן לדרוש ומה הסיכוי להסתבך עם שוכרים שאינם משלמים. בהקשר זה כדאי לבדוק גם את רמת הפשיעה שעלולה להבריח תושבים מהאזור וכן את רמת ההשכלה ומוסדות החינוך. כשמקבלים הצעה לרכישת נכס במחיר נמוך במיוחד רצוי לבדוק שלא מדובר באזור הסובל מפשיעה או מאבטלה חמורה.

מהם מחירי הנדל"ן באזור ומהי השכירות הממוצעת?

בדרך כלל לפני שמחליטים איפה להשקיע מחליטים מה יהיה סכום ההשקעה. בדיקת מחירי הנדל"ן באזור תעזור להחליט אילו אזורים בארה"ב בכלל רלוונטיים להשקעה. בדיקת השכירות הממוצעת תסייע בחישוב התשואה.

מהו מצב ההגירה באזור?

חשוב לבדוק האם ההגירה באזור חיובית או שלילית. הגירה שלילית היא מתכון לבעיות עתידיות של קושי בהשכרת הנכס ומכירתו וכן של ירידת ערך הנדל"ן באזור, בעוד שהגירה חיובית תוביל למצב הפוך. את ההגירה ניתן לבדוק למשל באמצעות השוואת מספר התושבים באזור לאורך השנים האחרונות.

אילו חוקים ומסים קיימים באזור?

בכל מדינה בארה"ב ישנם חוקים שונים ומסים שונים הקשורים לנדל"ן. חשוב לבדוק למשל מה החוק במדינה אומר במקרה של שוכר שלא משלם ויש לפנותו. בהיבטי המיסוי חשוב לבדוק אילו מיסי מדינה ומיסי עירייה קיימים. חשוב לדעת שישנן מדינות בארצות הברית עם חוקים מיוחדים כמו למשל מדינות שבהן לא ניתן לרכוש נדל"ן ישירות אלא רק דרך חברה מקומית.

מהי התשואה הממוצעת המקומית?

נתון זה חשוב לא רק לבחינת כדאיות ההשקעה אלא גם ביחס לנתונים האחרים. ככל שהסיכון באזור גבוה יותר כך כדאי שהתשואה תהיה גבוהה יותר כדי להצדיק את ההשקעה באותו אזור.

מהו מצב הנכס?

כשבוחנים נכס להשקעה בארה"ב צריך לקחת בחשבון את מצב הנכס. בעקבות המשבר הכלכלי חלק גדול מהדירות המוצעות למכירה בארה"ב הן מכינוס נכסים ודורשות שיפוץ רציני. זה לא אומר שלא כדאי לקנות דירות כאלה, אדרבא, לעתים משתלם לקנות אותן במחיר נמוך ולהשביח אותן לצורך השכרה. ישנן חברות המטפלות בכך, אך מי שאינו רוצה להתעסק עם דירות המצריכות שיפוץ כדאי שיבחר בנכס הראוי למגורים. אם רוכשים נכס לאחר שיפוץ חשוב שתהיה אחריות על השיפוץ מהחברה שביצעה אותו.

מיהם השוכרים?

בין שהנכס המוצע למכירה כבר מכיל דיירים ובין שהוא טרם הושכר, כדאי לבדוק מיהם הדיירים. יש לדאוג שלשוכרים ישנה הכנסה יציבה, שאין להם היסטוריה בעייתית מבחינת חובות או עבירות חוק ועדיף שיהיו נחמדים. הדבר האחרון שמשקיע רוצה הוא דיירים בעייתיים שאינם משלמים, משחיתים את הדירה ומסרבים להתפנות.

אחרי שלמדנו מה צריך לבדוק לפני רכישת הנכס נלמד בפרק הבא על תהליך הרכישה של נדל"ן בארה"ב.

img

Nadlan USA

משקיע נדל"ן בארה"ב עוד מתקופת הסאב-פריים בה השקעות ישראליות בנדל"ן אמירקאי לא היו פופלאריות כבימים אלו, תהפוכות השוק ונסיון שניצבר על פני יותר 1,000 השקעות מגונות סיפקו לי פרספקטיבה רחבה שאני שמח לשתף אותה איתכם משקיעי הנדל"ן הישראלים בארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות.

פוסטים קשורים

שוק הנדל"ן בארה"ב

רקע כללי על שוק הנדל"ן בארה"ב. שוק הנדל"ן בארה"ב זוכה...

המשך לקרוא
Nadlan USA
על ידי Nadlan USA

השפעת המשבר הכלכלי על הנדל"ן בארצות הברית

מהו משבר הסאב-פריים בארה"ב? משבר הסאב-פריים הוא...

המשך לקרוא
Nadlan USA
על ידי Nadlan USA

מהן אפשרויות ההשקעה בארה"ב

כאשר משקיע פוטנציאלי רוצה להשקיע בארה"ב עומדות בפניו...

המשך לקרוא
Nadlan USA
על ידי Nadlan USA

הצטרף לדיון