פליפ ליפסטיק  | הפלפת בית/נכס עם סיפוץ מינמלי קוסמטי עידכון ותיקונים. 

ניתוח עסקה נכון מתחיל בהפרדה בין  הנכס לבין ההשקעה בנכס. למשל משכנתא – היא כלי כיצד אני מבצע את ההשקעה והדבר ישפיע כמובן את התשואה עבורי המשקיע. על כן חשוב לנתח את התזרים של הנכס בנפרד מכיצד אני מבצע את ההשקעה בו או ממנף אותה. אם בשלב זה הנכס עומד בשיעור ה CAP RATE המבוקש רק אז ממשיכים ומחשבים את תזרים העסקה "ההשקעה"

כלל שני | המנעו מהנחות לא מבוססות 

הנחה = סיכון, ככל שאנו מניחים פחות אנו מצמצמים את הסיכון. ה"בערך" הוא אבי אבות הסיכון.  לדוגמא להניח שיאה 90% כל שנה וכך וכך הוצאות כי המספרים מספיק גדולים וכך ככל שאקח מרווח אהיה בטוח . אז זהו שלא השתדלו לצמצם את מרכיב ההנחות שם נימצא עיקר הסיכון ככל שהמספרים שלכם יהיו מבוססים כך תצמצמו את הסיכון – שטת אז אוריד 10% מכל מספר ואלך לישון בשקט זו טמינת ראש בחול

כלל 3 | אין ארוחות חינם

התשואה של הנכס שלפניכם יוצאת דופן כניראה זה אומר שפיספסתם משהו, הדבר נכון גם אם מציעים לכם נכס ב "30%"  מתחת למחיר השוק.

נוסחת החישוב לזיהוי התשואה נטו ובשפה המקצועית מהו ה CAP RATE

• פונטציאל ההכנסה: שכירות השוק המצויה  נניח 1,000 $ לחודש / 12,000 $ לשנה.
• הכנסה צפויה: שיעור התפוסה המצוי אם עומד על 95% ההכנסה צפויה לעמוד על 11,400 $
• מרכיב הוצאות היציב: סך הוצאות ממרכיבי הארוננה, דמי הניהול וביטוח מבנה.
• מרכיב הוצאות משתנה: תחזוקה שוטפת ובלאי וכן עלויות תחלופת דירים הנגזרות משיעור התפוסה.
• נטו הכנסה: הסך שנותר הינו ההכנסה נטו הצפויה מהנכס.