מחשבון תשואה

המדריך השלם לניתוח הכנסות והוצאות בנכס מניב בארה”ב

קובץ האקסל זמין להורדה לחברי קהילת NadlanUSA

נגן וידאו

הורד את קובץ האקסל המוצג בסרטון

קובץ האקסל זמין להורדה לחברי קהילת NadlanUSA . או הרשם

לחשב כמו כל אחד יכול

על פניו תשואה היא משוואה מאוד פשוטה הכנסות + הוצאה = נטו הכנסה, לחלק לעלות הנכס = שיעור התשואה.
נשמע פשוט ?  אז זהו שזה אמור להיות פשוט אבל “מומחי הנדל”ן” נוהגים לסבך את זה מכל מיני סיבות אחת מהן הינה על מנת להציג תוצאה באור מחמיא.. 🙂

כאן נציג את הכללים לחישוב תשואה פשוטה שיאפשרו לנו תמיד לזהות בדיוק רב מה היא התשואה הנקייה שנכס צפוי לעשות.

הצמדו ל 3 כללי  היסוד. 

כלל ראשון | זהו את העיקר 

ניתוח עסקה נכון מתחיל בהפרדה בין  הנכס לבין ההשקעה בנכס. לדוגמא משכנתא – היא האופן בו אני משקיע בבית ובכך ממקסם את התזרים ויחס התשואה על ההון. על כן חשוב לנתח את התזרים של הנכס בנפרד מכיצד אני מבצע את ההשקעה בו או ממנף אותה. אם בשלב זה הנכס עומד בשיעור ה CAP RATE המבוקש רק אז ממשיכים ומחשבים את תזרים העסקה “ההשקעה”.

כלל שני | המנעו מהנחות לא מבוססות 

הנחה = סיכון, ככל שאנו מניחים פחות אנו מצמצמים את הסיכון. ה”בערך” הוא אבי אבות הסיכון.  לדוגמא להניח שיאה 90% כל שנה וכך וכך הוצאות כי המספרים מספיק גדולים וכך ככל שאקח מרווח אהיה בטוח . אז זהו שלא השתדלו לצמצם את מרכיב ההנחות שם נמצא עיקר הסיכון, ככל שהמספרים שלכם יהיו מבוססים כך תצמצמו את הסיכון ותוכלו לשלוט בו – שיטת באו נוריד 10% מכל מספר ואלך לישון בשקט זו טמינת ראש בחול.

כלל 3 | אין ארוחות חינם

התשואה של הנכס שלפניכם יוצאת דופן כנראה זה פיספסתם משהו, הדבר נכון גם אם מציעים לכם נכס ב “30%”  מתחת למחיר השוק.

נוסחת החישוב לזיהוי התשואה נטו ובשפה המקצועית מהו ה CAP RATE

 
  • פונטציאל ההכנסה: במידה ושכירות השוק הינה 1,000 $ לחודש / 12,000 $ לשנה.
  • הכנסה צפויה: במידה ושיעור התפוסה המצוי עומד על 95% ההכנסה צפויה לעמוד על 11,400 $.
  • מרכיב הוצאות היציב: סך הוצאות ממרכיבי הארוננה, דמי הניהול וביטוח מבנה.
  • מרכיב הוצאות משתנה: תחזוקה שוטפת ובלאי וכן עלויות תחלופת דירים הנגזרות משיעור התפוסה.
  • נטו הכנסה: נותרנו עם הסך המהווה נטו תיפעולי, בעגה המקצועית NOI.

מהו Cap Rate ומה תפקידו:

משמעותו הלועזית של המונח הינו Capitalization Rate, פרושו המשפט, תוך כמה זמן הנכס ישלם את עצמו כלומר אם רכשנו נכס ב 100 המכניס נטו של 10 ה Cap Rate a של הנכס הינו  10% מה שאומר שהנכס ישלם את עצמו בקצב של כל שנה 10% ותוך 10 שנים ישלם את ההשקעה בו. 

בנכסי השקעה מניבים מכתיב השווי העיקרי הינו משוואת התשואה / Capitalization Rate. ועל כן מושג תשואה נטו / Cap Rate הינו תחשיב ברמת הנכס ולא ברמת ההשקעה (Property Level vs Investment Level).

תשואה על ההשקעה נעשית ע”י בחינת הרווחים המצופים ביחס להשקעה שאנו מבצעים, במקרה זה נחשב מושגים שונים החל ממכפיל הון ותשואה כוללת ממשיך בתשואה פשוטה ועד דיוק של תשואות IRR ו IRR*12 עליהם בפרק הבא. 

משתנים לא קבועים: 

מרכיב הסיכון (שאיננו מתומחר) מסתתר במרכיבי התזרים בו אנו נדרשים להניח (הנחות מבוססות) ולחזות התנהגות עתידית לגבי תפוסה, תחזוקה ותחלופת דיירים, כנ”ל לגבי מגמות השוק, עלייה או ירידה בדמי השכירות וכן בשווי הנכס עצמו.  

שכירות קחו בתחשיב את ההכנסות הצפויות מהנכס בצורה סבירה – הנכס שלכם לא יהא מושכר בכל התקופה משמעותו שההכנסה לא צפויה לעמוד על 100% – שימו לב שתפוסה הינו מרכיב בהכנסה ולא כמו שטועים רבים ומחשבים אותו כסעיף הוצאות.

3 היסדות למקסום תשואה בנכס.

 

יסודות בריאים: ככל שהנכס יהא מתאים יותר למשימה יהא לו קל יותר לעמוד בה, שימרו על הנכס נקי ומעודכן בהתאם למצב השוק על מנת שיהא מזמין ותחרותי. 

ניהול , ניהול ושוב פעם ניהול:  המרכיב החשוב ביותר בנכס מניב הינו ניהולו. בחרו בחברת ניהול נכסים מנוסה ומיקצועית המחזיקה ברשיון מדיתי מפוקח. 

הדיירים: אם מצאתם את הדיירים הנכונים (גרמו לכך 2 היסודות הקודמים זה לא עניין של מזל) אתם מסודרים מכל הבחינות. הדייר הנכון ישמור על הנכס וישביח את ערכו עבורכם, רמת התפוסה תגדל ותחלופת הדירים תקטן. 2 מרכיבים אלו מהווים המשקל העיקרי למיקסום תשואה גבוהה. 


 

המדריך והמחשבון הוכנו ע”י חברת BNH אשר הינה מהוותיקות  בהשקעות נדל”ן בארה”ב, לחברה מטרה נרחב בעיר קליבלנד אוהיו המספק מעטפת שירותי נדל”ן מלאים למשקעי הנדל”ן משנת 2007. 

 

 

הורד את המחשבון

קובץ האקסל זמין להורדה לחברי קהילת NadlanUSA . או הרשם

הצטרף לדיון

הכנסות הנכס מחושבות בניכוי מרכיב חוסר תפוסה, לדוגמא אם שכירות השוק הינה 1,000 $ לחודש, פונטציאל ההכנסה של הנכס הינו 12,000 $ בשנה, אך מאחר והתפוסה בנכסים מסוג זה נניח עומדת על 95% ההכנסה שנקח בחשבון תעמוד על 11,400 $ בלבד. 

לנכס מניב ישנם 3 קטגוריות הוצאה עיקריים.

ניהול, ארנונה וביטוח

בכל אחת מהן, ישנם תתי הוצאה לדוגמא תחת ניהול נכנס מרכיב התחזוקה המשתנה מנכס לנכס. 

הנכס הינו כלי השקעה נהדר את תזרים ההכנסות ממנו אם מנוהל נכון ניתן באמצעות למקסם תשואה. התזרים הינו ההשקעה בנכס + התזרים נטו מהנכס וכן מרכיב מינופי אם שייך בעסקה.

מדריכים נוספים

Compare listings

לְהַשְׁווֹת