מדריך מיסוי למשקיע בנדל"ן ארה"ב

עמלתם קשה על הכסף…הלכתם..בדקתם..נפגשתם..חששתם..ובסוף התחלתם להשקיע.

עם הזמן התאבון גדל ורמת השליטה עולה והפחד יורד…ומתחילים להגדיל את פיזור ההשקעות והסוגים שלהם, משלבים שיטות – בכדי להגיע ליעד….לייצר עוד תשואה..

אבל עם כמה נשארים בסוף????

היזמים/משווקים/מלווי משקיעים משתמשים לעיתים במונח "נטו" אך הם לא מתכוונים לאחר מיסים אלא לאחר מיסים…

והרי מה שחשוב זה כמה נשאר ביד בכדי שתוכלו לתכנן נכון את מפת ההשקעות שלכם.

אז בואו נעשה סדר מזווית המיסוי הישראלית…
ראשית נבחין בין בעלות ישירה על בית ובין בעלות לא ישירה.
בעלות ישירה = הבית רשום על שמכם
בעלות לא ישירה = הבית רשום על LLC / חברה בע"מ.

מסלול ה- 15%

זה אומר שלוקחים את ההכנסות, השכירות שהדייר שילם, מחסירים פחת לפי הדין הישראלי = XXX על סכום זה תשלמו 15%..
ללא התחשבות / קיזוז המס ששולם בארה"ב…
כן – זה אומר גם את זה וגם את זה 🙂
מסלול 15% מתאפשר רק על נכסים שנמצאים בבעלות ישירה, כלומר רק בגין נכסים שרשומים על שמכם האישי.
כלומר, ברגע שאתם משקיעים דרך LLC # אי אפשר להשתמש במסלול זה. 

מסלול מיסוי אישי

זה אומר שאתם משלמים מס על הרווח (הכנסות פחות הוצאות), מינימום 31% ולפי מדרגת המס בו אתם נמצאים…אם יותר אז יותר.
במסלול זה כן מקזזים את המס ששילמתם בחו"ל, כך שבסה"כ זה 31% (או צפונה לפי מדרגת המס האישית שלכם ורמת השכר שלכם פה בישראל)
ועוד משהו – זה לא משנה איפה הכסף יושב…אם בארה"ב או בישראל…אם משכתם או שלא משכתם מהחשבון בנק…את המס משלמים..
מסלול זה רלוונטי למי שהנכס נמצא בבעלותו הישירה (על שמו) ולמי שהנכס נמצא בבעלות LLC.

למי שהנכס רשום על שמו – ניתן לבחון כל שנה מה יותר עדיף ולפי זה לפעול

לעניין ביטוח לאומי – במידה והרווחים שלכם הינם בגין השכרה – אין תשלום ביטוח לאומי בישראל. 

     חשוב להדגיש שלדוח יהיו מצורפים המסמכים הבאים:

   1 .מסמך התאגדות של החברה בחו"ל המפרט את חלקם היחסי של החברים בה/ של החבר בה.

   2 .טופס 150 של מס הכנסה – "הצהרה על החזקה בחבר בני אדם תושב חוץ המוחזק במישרין או        בעקיפין, נספח לדו"ח שנתי למס הכנסה."

   כבר קרו מקרים שפתאום המשקיע קיבל חיוב מביטוח לאומי ומתברר שלא קיבל את
   כל המסמכים הנדרשים או שלא צורפו לדוח השנתי בעת הגשת הדוח למס הכנסה…

במידה והפעילות שלכם מוגדרת כעסק – אז כן יהיה ביטוח לאומי בישראל

השקעה באמצעות חברת LLC  

יש את עניין היכן הניהול העיקרי שלו נמצא…
(לא מתייחס לשליטה כי ברור שהשליטה מישראל, כי זה שלכם)
אם עיקר הניהול מתבצע בארה"ב, כלומר הניהול השוטף העיקרי, אז החיוב במס יהיה לפי מסלול אישי, קרי מינימום 31% על רווחים (וכמובן 25% על רווח הון) – לא משנה אם משכתם את הכסף..

אם הניהול הוא ממש מפה, ולחברת הניהול אין SAY בשום דבר, (כמובן שאלו מבחנים סובייקטיבים ויש לבחון פר כל צורת התנהלות)
אז רואים זאת כאילו ההתנהלות של חברה – ותשלמו 23% על הרווחים + 30% מס דיבידנד כשתביאו כסף לארץ…

רב המשקיעים שפועלים באמצעות LLC נמצאים במסלול של ה- 31% מס מינימום

המיסוי על ריבית בגין הלוואה 

המיסוי על צורת השקעה בצורה של ההלוואה הינו כדלקמן:

* ההלוואה היא שקלית לגמרי: כלומר אתם מלווים בשקל, הריבית
בשקל ומקבלים חזרה בשקל = מיסוי של 15% על הריבית

* ההלוואה היא במט"ח: כלומר מלווים במט"ח, הריבית במט"ח ומחזירים אליכם מט"ח =
 שיעור מס 25% על הריבית

• הלוואה שמשתתפת ברווחים או שחלק ריבית וחלק תלויה ברווחים = 25%

  כמובן שהחוזה צריך להיות ברור מאוד