מיסי נכס בארהב אך זה עובד

דרך קביעת החובה וגודל המיסוי על נכס בארהב לוטה בערפל מאמר זה ינסה להסיר את הלוט במקצת.

מיסי נכס אינם מתבססים על שווי הנכס בלבד – עקבו אחר דברי ותבינו אך נקבעים חובות המיסוי על נכס .
דרך חישוב דרגת המס לנכס שונה מהותית מהמקובל. נביא כדוגמא את שני מסלולי המס העיקריים א. מס מכירה( מע"מ) אותה גובה המדינה ב. מס הכנסה אותה גובה הממשל הפדרלי . אותם די קל לחשב כמה אנו עתידים לשלם מכיוון והם ניגזרים כאחוז מסוים וקבוע ( מדורג) מן הסכום הכולל ( במס מכירה מן הסך שנמכר – במ' הכנסה מן הרווח).

חישוב מיסי נדלן (נכס) הינם חיה שונה. מושכל ראשון הגובה של מיסים אלו הינו המחוז של המדינה ומיסים אלו מופנים לטובת מערכת בתי הספר, כבישים, ביוב וכדו'.
כמו שהפדרל עושה את כספו מן מס ההכנסה והמדינה ממס המכירה כך גם במקרה הנ"ל המחוז עושה כסף ממיסי נכס (ארנונה).

בכל שנה המחוז קובע תקציב הנצרך לשרות התושבים אותו סכום נגבה מכל הנכסים המוציים באותו מחוז וחובת התשלום מתחלקת בניהם. לדוגמא המחוז נצרך לתקציב של
10,000,000 $ לאותה שנה אם ישנם 1,000 נכסים במחוז החיה נוח לומר שכל בעל נכס ישלם 10,000 $ בכל אופן ישנם הבדלים מהותיים בן נכס למשנהו הן בגודלו והן בשוויו. ולכן אין זה נכון לחייב את כל הנכסים בסכום קבוע פר נכס .

לכאן נכנסת הערכת הנכס לעיניין מיסוי "property assessments" המחוז נותן הערכה לכל נכס כמה שוויו בכדי לוודא שכל אחד יטול את חלקו הנכון בחובת המיסוי
המחוז יתן הערכת שווי לעיניין מיסוי אשר הינו שליש משווי שוק לגבי מכירה וערך הנכס 1/3 משווי שוק. הערכה מתחלקת לשני נתוני שווי ערך הקרקע עליו יושב הנכס
וערך המבנה היושב על השטח. לכן אם הבית שלך שווה 300,000 $ ( שזהו ערך המבנה + ערך הקרקע ) ערכו לעניין מיסוי הינו 100,000 $ 1/3
עכשיו לאחר שלכל נכס יש ערך לעניין מיסוי המחוז יעריך את כל פורטפוליו הנכסים המצויים במחוז נקח לדוגמא מחוז קטן שהערכת השווי הכולל של הנכסים הינו 100,000,000 $ ( חשוב לזכור שזהו 1/3 משווי שוק של כלל הנכסים ) עכשיו גובה המיסוי מחושב כך התקציב לשנת 09' הינו 6,750,000 והוא מתחלק בסך השווי הכולל של נכסי המחוז שהינו 100,000,000 $ מה שמשאיר אותנו במיסוי של 6.75% על שליש משוי שוק של כל נכס.

עכשיו נכס גדול המוערך במיסוי ב 250K 1/3 משוויו בשוק ( 750K ) יחויב במס של (6.75%) 16,875 $ ובית של שווי מיסוי של 40K ישלם רק 2,700 $ .

עכשיו נכנס לעומקו של עיניין אך יתכן שגם כאשר שוויו במיסוי קבוע ונשאר על אותו סך או אף יורד ומנגד אני מקבל דרישת מס אשר גודלת –
נקח לדוגמא : ב 2006 הנכס נערך בשווי למיסוי ב 125,000 $ ואתה שילמת 8,437.50 $ ב 2007 המחוז נצרך לתיקון מסיבי של הכבישים או אחר ונצרך להגדיל את התקציב מהסכום המקורי של 6,750,000 $ ל 9 מיליון $ והמחוז יעלה את אחוז המיסוי לנכס ל 9% גם אם שווי הנכס נשאר בעינו בסך של 125,000 $ אתה תדרש לשלם 11,250 $ לשנה שהם עוד 2,812.50 $ מהסכום שנדרשת לשלם בשנה שעברה. גם אם תבקש הערכה מחודשת לשווי הנכס ותקבל הורדה והרכה מחודשת בסך 100K עדיין תשלם סכום גבוה יותר בסך 9,000 $ שהם 9% .

לכן הגורם המשפיע בחישוב המס וכמה תדרש לשלם הינו כמה כסף המחוז נדרש לגייס. ולא כמה הנכס שווה גם לא כמה שוויו לעניין מיסוי . לכן אם כל המחוז יקבל הערכה מחודשת וירידת ערך של 50% עדיין תדרש לשלם אתו סך ששלמת בעבר .
נסכם את הדברים בכך חיוב במס נכס נמדד בכמה המחוז נדרש לגייס ולא בכמה מוערך הנכס.

ולכן בקשת הערכה מחודשת לנכס אינה מפחיתה את גובה החיוב במס אלא באה לתקן במקרה והנכס הוערך שלא כדין.

לעניננו מיכיוון והמאמר נכתב לענות על צרכי המשקיע הישראלי בנדלן ארהב. אוסיף ואומר מכיוון והשוק ירד וקוב לוודאי לפי מחוז בצורה שווה ההנחה במיסוי אינה משמעותית אף כי תיתכן הנחה לזמן קצר עד להערכה מחודשת של כלל המחוז.