מיסוי אמריקאי למשקיע ישראלי — מה חייבים לדעת

חובת דיווח

כל משקיע זר בנדל"ן אמריקאי חייב להגיש 1040-NR שנתי, גם אם הנכס בהפסד. דד-ליין: 15 באפריל (או 15 ביוני עם ההארכה האוטומטית לזרים).

פחת — הכלי הגדול

בית מגורים מופחת על פני 27.5 שנה. על נכס של $100K (ללא הקרקע), זה $3,636 בשנה בהוצאה מקזזת רווח. לרוב המשקיעים, זה מוריד את המס לאפס.

אמנת מס ישראל-ארה"ב

• מס אמריקאי משולם ראשון; ניתן לזיכוי בישראל
• ניכוי במקור (FIRPTA) בעת מכירה: 15% מהמחיר, ניתן להחזר לאחר הגשת דוח
• דיבידנדים מ-LLC: 30% ניכוי אלא אם מוגש W-8BEN-E

טעויות שעולות ביוקר

1. לא להגיש דוח כי "אין רווח" — הפסדים נצברים לזיכוי עתידי
2. לא לתעד שיפורים כ-CapEx (מופחתים) לעומת תיקונים (מנוכים מיידית)
3. להתעלם מדוחות מדינתיים (Ohio, Georgia וכו')