התהפכות בשוק הדיור: פלורידה וטקסס במפולת, אוהיו מנצחת בשקט

שוק הדיור האמריקאי מתהפך: אזורי ה-Sunbelt שפרחו בשנות הקורונה — בראשם פלורידה וטקסס — רושמים כיום את הירידות החדות ביותר במחירים ואת עודפי המלאי הגדולים בארה"ב, בעוד אוהיו נותרת אחד השווקים היציבים במדינה. כך עולה מסקירה שפורסמה ב-Fortune ב-8 באוגוסט 2026, המבוססת על נתוני Redfin, Realtor.com, Zillow ו-ResiClub.

שוק של קונים — בעיקר בדרום

על פי נתוני Redfin שפורסמו ביולי, מספר המוכרים בשוק האמריקאי גדול כמעט פי שניים ממספר הקונים. חמשת השווקים הלא-מאוזנים ביותר לטובת הקונים נמצאים כולם ב-Sunbelt:

מטרו	עודף מוכרים על קונים
מיאמי	140%
נאשוויל	129%
יוסטון	124%
סן אנטוניו	117%
אוסטין	112%

לעומתם, בסינסינטי נמדד עודף של 37.2% ובקולומבוס 40.5%, ואילו קליבלנד היא אחד השווקים המאוזנים הבודדים בארה"ב.

"המכשול הגדול ביותר עבור אמריקאים שמחפשים לרכוש בית הוא בר-השגה", כתב אסד ח'אן, כלכלן בכיר ב-Redfin, בדוח. "אבל למי שיש תקציב לזוז עכשיו — גם מול מחירי שיא וריביות משכנתא גבוהות — יש את הכוח. ברוב חלקי המדינה יש יותר בתים לבחור מהם, פחות מלחמות הצעות ויותר מרחב למשא ומתן על מחיר, עלויות סגירה ותיקונים."

פערי המחירים

ניתוח של לאנס למברט, מייסד ResiClub, שפורסם באפריל 2026, מצא כי מחירי הבתים במטרו אוסטין נמוכים ב-27.8% מהשיא של 2022, בעוד שבהארטפורד הם גבוהים ב-22.5% מאותו שיא.

ברמה הארצית עלו מחירי הבתים ב-0.8% בלבד בין מרץ 2025 למרץ 2026, לפי ניתוח למברט של מדד Zillow Home Value Index, ו-89 מתוך 300 השווקים הגדולים בארה"ב רשמו ירידות מחירים שנתיות במרץ. בטקסס, בפלורידה ובקולורדו עלה המלאי הפעיל על רמות 2019 שלפני המגפה — תוצאה, לדבריו, של בנייה עודפת באזורי הדרום.

בצד השני, מחירי הבתים בקולומבוס עלו ביותר מ-7% בשנה למחיר חציוני של 301,000 דולר, לפי נתוני Redfin. טולדו דורגה על ידי Realtor.com כשוק הדיור הרביעי החם ביותר בארה"ב לשנת 2026, עם צמיחת מחירים חזויה של 13.1%.

ביטוח, אקלים ודמי ועד

לפי Redfin, ההיפוך בפלורידה מונע גם מגורמים שאינם ניתנים למשא ומתן: אסונות טבע מתגברים, פרמיות ביטוח מזנקות ודמי ועד בית (HOA) עולים בבנייני קונדו. נתוני Insurify מראים כי הפרמיה השנתית הממוצעת במדינה עומדת על 8,292 דולר — גבוהה בכ-181% מהממוצע הארצי.

מיאמי נחשבת לאחד השווקים החלשים בשל היצע עודף של דירות קונדו, ובעלי דירות בדרום פלורידה ספגו היטלים מיוחדים בעקבות חוקי בדיקות המבנים שנחקקו לאחר קריסת הבניין בסרפסייד. בטקסס, ארנונה גבוהה ועלויות ביטוח הנובעות מסופות ברד, טורנדו וסיכוני הוריקנים במפרץ שחקו את יתרון בר-ההשגה שמשך אליה מיליוני תושבים.

מה מחזיק את אוהיו

מחיר הבית החציוני בקליבלנד עומד על כ-150,000 דולר לפי Realtor.com — פחות משליש מהחציון במיאמי (625,000 דולר) — ובקולומבוס על כ-250,000 דולר לפי Zillow. החציון הארצי חצה את רף 400,000 הדולר.

בסיס התעסוקה באזור כולל את Cleveland Clinic, שש חברות מרשימת Fortune 500 בסינסינטי — ביניהן Kroger ו-Procter & Gamble — ומפעל השבבים של Intel בהיקף של כ-20 מיליארד דולר בסמוך לקולומבוס.

דניאל אנדרוז, מתווכת ב-Realty One Group Next Generation, אמרה ל-Fortune כי עבדה לאחרונה עם רוכשים מדור Z ועובדים מרחוק שעוזבים אזורים יקרים כמו פלורידה. "עבור רבים, זה לא רק בתים זולים יותר, אלא היכולת לבנות הון מוקדם יותר בלי לטבוע בהוצאות שוטפות", אמרה. היא ציטטה נתון של StorageCafe לפיו דור Z ובני המילניום היוו כל אחד כ-30% מכלל העוברים בין מדינות, כאשר אינדיאנה וויסקונסין רשמו מהגידולים הגדולים.

הקשר לשוק הרחב

מדד היצע הבתים החדשים בחודשים, שמפרסמים הלשכה לסטטיסטיקה של ארה"ב ומשרד השיכון (HUD), ממשיך לנוע ברמות הגבוהות מאז 2008:

מקור: U.S. Census Bureau ו-HUD, דרך FRED — הבנק הפדרלי של סנט לואיס.

הכתבה המקורית פורסמה ב-Fortune ב-21 באפריל 2026 ועודכנה ב-8 באוגוסט 2026.

מקורות: Fortune, Redfin, Realtor.com, Zillow Home Value Index, ResiClub, Insurify, FRED.