שבעת מדורי הגיהנום בהם עסקה מדהימה יכולה להיכשל – חלק 1

בשנת 2019 הבניין ב 297 BURBANK DR עמד למכירה במחיר של 250,000$ ובמשך חודשיים לא היו הצעות. אני מהראשונים שראו את הבניין אבל הוא הרתיע אותי. ממוקם במרכז הגטו של אטלנטה. אפילו המשטרה לא נכנסת לשם. אוכלוסייה שחורה באופן מוחלט, זונות ברחוב, המון חסרי בית בכל מקום, בפינות הרחוב דילרים שמוכרים דברים לא בריאים. 297 BURBANK היה רחוק שנות אור משנת 2026, שנה שבה 5 דקות נסיעה בלבד מפרידות בין הבניין לאיפה שמסי הכניע את נבחרת אנגליה בחצי גמר המונדיאל.

הבניין היה במצב רעוע. מט לנפול. בפנים הכל בטון וציפוי פלסטר. 2 קומות בצורת L ובהן 12 דירות נטושות של חדר שינה אחד שניבנו בתחילת שנות ה-60 שלא ניתן אפילו להיכנס לרובן. לשתי אלו שכן ניתן היה להיכנס ניתן לראות שדרי רחוב משתמשים בהן בתור מחסה. זוהמה, חולדות, אין מערכת מיזוג, אינסטלציה וחשמל שצריך להקים מחדש, את כל הקירות (שזה הרבה מאוד בטון) צריך להרוס ולעשות Framing מחדש.

לאחר חודשיים נפל הפור ובהתלבטות עם אשתי החלטנו ללכת על זה. המתווך פנה למוכר. המוכר רצה 270,000$ במזומן, שזה כל הכסף הזמין שהיה לנו. אמרנו כן.

פעם, בחיים אחרים, הייתי ביולוג. התחלתי לעסוק בנדל"ן בהיותי דוקטורנט באוניברסיטת בן גוריון בשנת 2010. שנה מופלאה שבה יכולת לעשות את כל הטעויות האפשריות ועדיין להרוויח כסף. בשנת 2019 הייתי פוסט דוקטורנט ב GEORGIA TECH שנמצאת באטלנטה כשבמקביל עשיתי פליפים של בתים שעברו השבחה והייתי בתהליך של שינוי הויזה מ-J1 (ויזה לאקדמאים שקל מאוד לקבל) ל-E2 (ויזה למשקיעים שקשה מאוד לקבל).

עד לאותה נקודת זמן היו באמתחתי כ- 25 עסקאות פליפ. בשום עסקה לא הייתי הקבלן. רק היזם. הייתה לי תמונה מאוד רחבה על איך ההשבחה נעשית. שום הבנה בפרטים. לא היה קבלן אחד שעבדתי איתו והייתי שלם עם העבודה איתו. כך דילגתי בין קבלנים בין עסקאות שונות. לעסקה של BURBANK נכנסתי עם קבלנית בשם קריסטל. רדנקית שעשיתי איתה בית אחד לפני זה. גם איתה לא הייתי שלם אבל קיוויתי שעם מעורבות מוגברת שלי אני אצליח לדחוף דברים קדימה. ביקשתי ממנה הצעת מחיר לפרויקט. תוך יום קיבלתי ממנה תשובה: 450,000$. בדיעבד זה היה צריך להדליק נורה אדומה. רק לעשות TAKE OFF מתוכניות (להוציא מתכנית את רשימת החומרים המדויקת הנדרשת לביצועה) לוקח מספר ימים ועולה מאות עד אלפי דולרים. לא ידעתי את זה. מצאתי לנדר (שכבר לא קיים) בשם Patch Of Land שהסכים לממן את הבנייה. הערכת שווי שנתן אחרי הפיתוח (ARV) 900,000$. תנאי ההלוואה: 450,000$, 10% ריבית שנתית.

החלטתי לשנות את תצורת הדירות הקיימת ובמקום 12 דירות של חדר שינה אחד לאבד 2 דירות כך שיהיו 6 דירות של חדר שינה אחד ו- 4 דירות של 2 חדרי שינה, בהנחה שזה יאפשר יותר גמישות מול מגוון השוכרים בעתיד.

בפברואר 2020, אחרי שקיבלנו היתר בנייה מעיריית אטלנטה, התחלנו את הפרויקט. אחת הבעיות היא כיצד להרים פרויקט בו יש שימוש בהמון חומרים יקרים בסביבה כל כך ענייה. הפתרון שמצאתי היה להפוך את זה לפרויקט קהילתי. גרג היה הראשון ברחוב שפנה אלי בשביל עבודה. גבר שחור כבן 60, שהתהדר בתואר האיש שידוע כעובד הכי קשה באטלנטה (הוא לא) וכצבעי מחונן (הוא לא). העסקתי אותו לדברים כמו שינוע חומרים, ניקיון. בעקבותיו הגיעו גם ג’ימי, ליאו (שצלע מפגיעת כדור ישנה בברך ושהיה חבר של האחים של מרטין לותר קינג בילדותו), ארנסט, רובי ועוד. המשותף לכולם: כולם גברים שחורים בני 40+. כולם היו בכלא. ביניהם בלט קווין. איש חזק מאוד. עובד בכל מזג אוויר מהבוקר עד הערב ללא הפסקה. שקט ולא מתלונן. קווין רק השתחרר מהכלא על רצח שביצע לפני 20 שנה, ו-3 שנים אחרי זה הוא יחזור לכלא על משהו שעשה לי (אבל זה סיפור אחר). קריסטל הביאה את העובדים שלה – מקסיקנים, שהיו עובדים מקצועיים. קריסטל שנאה שחורים ולא יכלה לסבול את הנוכחות שלהם באתר. היא ניסתה לשכנע אותי להפסיק להעסיק אותם. אני הייתי באתר כל יום. היא הגיעה אולי פעם בשבוע. אז אני שלטתי על מי יעבוד שם.

העבודה יתנהלה בעצלתיים. לא הייתי מרוצה בכלל מהקצב. אנחנו כבר באפריל 2020. 60,000$ כבר זרמו לכיסה של קריסטל ורק סיימנו את ה DEMOLITION והתחלנו FRAMING. העובדים המקסיקנים מתלוננים שקריסטל חייבת להם כסף. עובד שלא מקבל כסף מקבלן חושף את בעלי הנכס שמעסיק את הקבלן לאחריות המשפטית דרך MECHANICAL LIEN, גם אם הכסף לעובד כן הועבר לקבלן. הגענו ליום שבו מתקינים גג. בשעה 12 העובדים מסיימים את יום העבודה שלהם אחרי שהם התקינו PLYWOOD על הגג. אני מנסה להבין למה לא מתקינים עכשיו את ה- SHINGLES (רעפים). הם אומרים שקריסטל לא רוצה. היא רוצה שהם יותקנו ביום אחר. כעבור כמה דקות אני מקבל ממנה תמונה של הגג שאחד העובדים צילם. אני מתקשר אליה ומפטר אותה. יום למחרת ב-5 בבוקר קריסטל תגיע עם משאית ומלגזה ותיקח את כל ה LUMBER באתר שנועד ליתרת ה FRAMING. נזק של 5,000$. המשטרה תגיד שהיא לא יכולה להתערב כי זה עניין חוזי ביני לבינה.

אני צריך קבלן חדש. מתחיל מצעד הקבלנים. מגיע הקבלן השחור מה- HOOD. מגיע הקבלן עם ההארלי דיווידסון. מגיע הקבלן הישראלי הגיי. כל אחד מספר סיפורים על מה הוא יעשה ואיך. כל אחד נותן הצעת מחיר רחוקה מאוד מאוד מה- 450,000$ של קריסטל. אני מחליט שלפרויקט לא יהיה קבלן. אני אנהל אותו ואלמד תוך כדי תנועה.

הפרויקט מתחיל לנוע בקצב משביע רצון. אני עובד מול הלנדר ומבקש DRAW נוסף של 80,000$ בהתאם להתקדמות. הפקח של הלנדר מגיע ומאשר את התקציב. לאחר יום נציג שלהם מתקשר אלי ואומר לי שהם ישלחו רק 40,000$ הפעם ואת יתרת ה- 40,000$ הם ישלחו ב- DRAW הבא. בתמימותי אני מסכים. את ה- 40,000$ האלו הם לעולם לא שלחו והלנדר לא קיים יותר אחרי שפשט רגל. למזלי, מספר חברים רצו במקביל להשקיע אצלי. השתמשתי בכספי ההשקעה שלהם בכפוף לתשלומי ריבית שהייתי אמור להעביר ללנדר- 10% שנתי.

ריפייננס להלוואת גישור (עם CASH OUT) התחלתי באפריל 2021. עשיתי את התהליך מול 2 לנדרים במקביל, מאחר וידעתי שיכולים להיות הבדלים ביניהם. ההבדל העיקרי: אחד נתן הערכת שווי של 1,100,000$ והשני העריך ב- 1,400,000$. כמובן שבחרתי בשני.

ביולי 2021 סיימתי את הפרויקט בעלות סופית של כ- 600,000$. התחלתי לאכלס את הדירות בדיירים. הביקוש הגבוה היה הפתעה. הדיירת הראשונה מורה בבית ספר יסודי שעובדת גם ב- LOWES ועדיין גרה שם כיום. עד ה- 31 ליולי נכנס הדייר העשירי והאחרון פתאל (הודי) כולם בשכירות הרבה יותר גבוהה ממה שצפיתי בהתחלה.

ב- 4 לאוגוסט 2021, תקופת הקורונה להזכירכם, בשעה 6 בערב אני מקבל טלפון מפתאל. הוא מתלונן על הצפה. בשעה 7 בערב אני מגיע לדירה וחושכות עיני. זרמים ושפריצים של צואה חומה יוצאים מכל פתחי הניקוז בדירה: אמבטיה, אסלה, כיורים, טנק מים והדירה מוצפת כולה בחרא. ההצפה קיימת בכל 5 הדירות בקומה הראשונה.

המשך יבוא אם מישהו יבקש