איך המס עובד בפועל
ארה״ב ממסה ראשונה, כמדינת המקור. ברירת המחדל לתושב זר היא ניכוי במקור של 30% מדמי השכירות ברוטו — תוצאה קשה, שכמעט אף משקיע אינו נשאר בה. הבחירה במיסוי על בסיס נטו מאפשרת לנכות הוצאות, ריבית ופחת, ולהתמסות לפי מדרגות המס על ההכנסה שנותרה. בבית מניב טיפוסי במידווסט התוצאה היא לרוב מס פדרלי נמוך מאוד, ולעיתים אפס.
ישראל ממסה שנייה, כמדינת התושבות, ומאפשרת שני מסלולים חלופיים. במסלול 15% משלמים שיעור קבוע על השכירות בניכוי פחת בלבד — פשוט, אך ללא זיכוי על המס האמריקאי. במסלול הרגיל ההכנסה נטו ממוסה בשיעור השולי, כנגד זיכוי מלא של המס ששולם בארה״ב עד גובה החבות בישראל.
שאלות נפוצות
מהו מסלול 15% ומתי הוא משתלם?
סעיף 122א לפקודת מס הכנסה מאפשר ליחיד תושב ישראל לשלם 15% על הכנסות שכירות מחו״ל, על בסיס ההכנסה ברוטו בניכוי פחת בלבד — בלי לנכות הוצאות תפעוליות, ובלי זיכוי על המס ששולם בארה״ב. המסלול משתלם בעיקר כשההוצאות נמוכות יחסית וכשחבות המס האמריקאית זניחה.
מהו המסלול הרגיל (מס שולי עם זיכוי)?
במסלול הרגיל ההכנסה החייבת מחושבת אחרי כל ההוצאות והפחת, ממוסה בשיעור המס השולי שלכם בישראל, וכנגדה ניתן זיכוי בגובה המס ששולם בארה״ב (פדרלי ומדינתי) — עד גובה החבות הישראלית על אותה הכנסה. מסלול זה עדיף בדרך כלל כשההוצאות והמימון גבוהים.
האם משקיע זר משלם 30% על הכנסות שכירות?
ברירת המחדל לתושב זר היא ניכוי במקור של 30% מההכנסה ברוטו. מרבית המשקיעים בוחרים בבחירת Net Election (סעיף 871(d)) והגשת 1040-NR, כך שהמיסוי הוא על ההכנסה נטו לפי מדרגות המס — כמעט תמיד תוצאה נמוכה בהרבה.
האם הפחת חובה?
כן. בארה״ב הפחת על מבנה מגורים נפרס על 27.5 שנים והוא אינו אופציונלי לצורכי חישוב — גם אם לא נדרש, הוא מנוכה מבסיס העלות בעת המכירה (Depreciation Recapture). בחישוב הישראלי מקובל לנכות פחת גם במסלול 15%.
האם המחשבון מהווה ייעוץ מס?
לא. זהו כלי הערכה בלבד המבוסס על שיעורי מס מקורבים. חבות המס בפועל תלויה במבנה ההחזקה, בהכנסות נוספות, במעמד האישי ובאמנת המס בין ישראל לארה״ב — ונדרשת התייעצות עם רואה חשבון בשתי המדינות.
הרחבה מלאה על חובות הדיווח, ITIN, מבני החזקה ואמנת המס — במדריך מיסוי אמריקאי למשקיע ישראלי. לבדיקת תשואת העסקה עצמה השתמשו ב מחשבון ההשקעה.
המחשבון מיועד להערכה ראשונית בלבד, מבוסס על שיעורי מס מקורבים ואינו מהווה ייעוץ מס. חבות המס בפועל נקבעת לפי נסיבותיכם האישיות ומחייבת ליווי מקצועי.
