מיתוס: אז למה האמריקאים לא קונים את הנכסים האלה?

"אם זו עסקה כל כך טובה, למה האמריקאים המקומיים לא חוטפים אותה?" — זו השאלה הכי נפוצה שאני שומע כשמישהו מציג לחבר עסקה בקליבלנד או בטולדו. השאלה נשמעת חכמה. התשובה מפתיעה יותר.

תשובה 1: הם כן קונים — הרבה

זה הדבר הראשון שצריך לדעת. שוק ה-SFR (Single Family Rental) בארה״ב שווה מעל טריליון דולר, והרוב המוחלט של הבעלות בו הוא בידי אמריקאים — פרטיים, קרנות, ומשקיעים מוסדיים כמו Invitation Homes ו-American Homes 4 Rent. כשמישהו אומר "האמריקאים לא קונים" הוא פשוט טועה עובדתית.

תשובה 2: המשקיע האמריקאי הממוצע לא מחפש 10 אחוז תשואה

זה הדבר הפחות אינטואיטיבי. האמריקאי הממוצע שיש לו 100 אלף דולר להשקיע, ישים אותם במניות S&P או ב-401(k) שלו. הוא לא מחפש להיות בעל בית — הוא לא רוצה טלפונים מהשוכר בשלוש בלילה. עבורו, תשואה נטו של 8 אחוז אחרי מס בנדל״ן מרוחק פחות אטרקטיבית מ-10 אחוז ממוצע היסטורי במניות שלא דורש ממנו כלום.

עבור המשקיע הישראלי המשוואה שונה: אין לו גישה נוחה ל-401(k) עם הטבות מס, אין לו רצון להחזיק את כל הביצים בשקל, והוא כן מחפש נכס פיזי מוחשי. אותה עסקה שלא מעניינת אמריקאי בפרברי דנוור — יכולה להיות אידיאלית עבור משקיע מהרצליה.

תשובה 3: זה עניין של גישה, לא של הזדמנות

האמריקאי המקומי בפרבר של קליבלנד באמת יכול לקנות את אותו הבית. אבל הוא לרוב כבר בעל בית של הבית שלו, יש לו את המשכנתא הראשונה שלו, ולבנק הוא נראה כמו לקוח יחיד עם 200 אלף דולר חוב קיים. בשבילו לקחת עוד משכנתא על נכס להשקעה זו החלטה כלכלית משמעותית.

בשבילך, כמשקיע זר עם הון עצמי במזומן ובלי חוב אמריקאי קיים — אתה נראה לבנק כלקוח נקי. משלמים ריבית קצת יותר גבוהה, אבל נכנסים מהר.

תשובה 4: ההזדמנות לא בגלל שהעסקה זולה — אלא בגלל שהעסקה מדויקת

אם השקת סטארט־אפ כל שאלה מתחילה ב"מה היתרון התחרותי שלי". במקרה של המשקיע הישראלי בנדל״ן אמריקאי, היתרון הוא לא שאתה חכם יותר מהאמריקאי — אלא שאתה משקיע במטבע ובגיאוגרפיה שהוא לא מגוון אליהם, עם רמת מיסוי שהיא אטרקטיבית עבור הפרופיל שלך, בפרט לעומת חלופות ההשקעה הישראליות.

סיכום

המיתוס של "האמריקאים לא קונים" נסמך על הנחה שגויה: שכולם רוצים את אותה עסקה מאותן סיבות. הם לא. השוק כל כך גדול שיש בו מקום להרבה סוגי משקיעים — אמריקאים מקומיים, קרנות מוסדיות, ומשקיעים זרים כמונו — כל אחד עם הטריגר שלו.

הכירו את המקורית מאז 2007 או קראו את המדריך המלא.