Ohio
קולומבוס — צמיחה עם אלמנט השבחה
בירת אוהיו היא השוק הצומח ביותר במדינה. Intel בונה מגה-פאב של $20B ב-New Albany, Amazon מרחיבה, וה-Ohio State University יוצרת ביקוש קבוע. מחירים גבוהים מקליבלנד אבל עם פוטנציאל השבחה אמיתי.
עדכון אחרון: ינואר 2026
מספרים במבט
$245K
מחיר חציוני SFR
$1,650
שכ"ד ממוצע
5.5–7.5%
Cap Rate טיפוסי
+8.3%
צמיחת אוכלוסייה 2020–2025
+6.4%
צמיחת שכ"ד 2025
1.4
חודשי מלאי
שכונות מפתח
| שכונה | דירוג | מחיר | שכ"ד | הערה |
|---|---|---|---|---|
| Whitehall | B | $180K–$240K | $1,400–$1,750 | קרוב לפעילות Intel, השבחה |
| Reynoldsburg | B | $210K–$280K | $1,500–$1,900 | מזרחי, בתי ספר סבירים |
| Hilliard | A | $320K–$420K | $2,000–$2,500 | פרברי מבוקש, יציב |
| Franklinton | C→B | $150K–$220K | $1,300–$1,700 | ג'נטריפיקציה פעילה |
למה קולומבוס?
Intel משקיעה $20B במפעל השבבים ב-New Albany, מייצרת 3,000 עבודות ישירות ועד 20,000 עקיפות. Amazon, Facebook ו-Google בונות דאטה-סנטרים. Ohio State University עם 65K סטודנטים. זה שוק "צמיחה + תזרים" — נדיר בארה"ב.
אסטרטגיה מומלצת
עסקאות תזרים טהור פחות מעניינות כאן. עדיפות ל-BRRRR או לרכישות עם השבחה של 15–25% ב-3 שנים. בחירת שכונה בקרבת Intel/OSU היא מפתח.
סיכונים
מחירי כניסה גבוהים = יותר הון נדרש. שוק מתחמם — בועה קטנה סבירה בפרברים המבוקשים ביותר. Cap Rate נמוך משמעו רגישות גבוהה לעליית ריבית.