מימון משקיע זר: DSCR והלוואות ללא הכנסה מוכחת

הרקע

משקיע ישראלי אינו יכול לקבל משכנתא רגילה (Conventional) בארה"ב משום שהיא דורשת הכנסה אמריקאית מדווחת והיסטוריית אשראי מקומית. הפתרון המקובל בעשור האחרון הוא הלוואת DSCR — Debt Service Coverage Ratio.

איך DSCR עובד

המלווה בוחן את יחס ההכנסה השכירותית של הנכס להחזר החודשי, ולא את הכנסת הלווה. יחס של 1.2 ומעלה נחשב סטנדרטי.

• הון עצמי אופייני: 20–25%.
• ריביות: גבוהות מהמשכנתא הצרכנית, ומגיבות לשינויים במאקרו האמריקאי.
• תקופה: בדרך כלל 30 שנה, אמורטיזציה מלאה.
• דרישות תיעוד: מוגבלות — דרכון, תדפיסי בנק, ולעיתים חברת LLC אמריקאית.

מתי מינוף הגיוני

מינוף מעצים גם רווח וגם סיכון. בשוק שבו התשואה השוטפת גבוהה מריבית ההלוואה — יש עודף חיובי. בשוק שבו הריבית עוקפת את התשואה — המינוף פועל נגדכם. את החישוב הזה עורכים מחדש בכל עסקה, לא פעם בעשור.

סיכון מטבע

ההלוואה דולרית, השכירות דולרית, הנכס דולרי. חשיפת המט"ח נשארת ברמת ההון העצמי בלבד — נקודה שלעיתים נשכחת.