FIRPTA למוכר ישראלי — ניכוי 15% במכירת נכס בארה״ב ואיך מקבלים החזר (2026)

התשובה הקצרה

כשתושב זר מוכר נכס מקרקעין בארה״ב, הקונה חייב לנכות 15% מהתמורה ברוטו (לא מהרווח) ולהעביר אותם ל־IRS לפי חוק FIRPTA. זה לא המס הסופי — זו מקדמה. המס האמתי נקבע בדוח השנתי 1040-NR, וכל מה שנוכה מעבר לו מוחזר. מי שיודע מראש שהמס יהיה נמוך יכול לבקש מה־IRS אישור לניכוי מופחת (טופס 8288-B) עוד לפני הסגירה. המידע נכון לאוקטובר 2026.

מה זה FIRPTA ועל מי הוא חל?

FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act, משנת 1980) נועד לוודא שמוכר זר לא יעזוב את ארה״ב בלי לשלם מס על רווח ממקרקעין. כיוון שקשה לגבות מס ממי שאין לו נכסים בארה״ב אחרי המכירה, החוק מטיל את חובת הניכוי על הקונה — ובפועל על חברת ה־Title או ה־Escrow שמנהלת את הסגירה. IRS — FIRPTA Withholding

החוק חל כשהמוכר הוא "Foreign Person": יחיד שאינו אזרח או תושב מס אמריקאי, או חברה זרה. משקיע ישראלי שמחזיק נכס על שמו האישי — חל עליו.

ומה עם LLC? LLC אמריקאית חד־בעלית שלא בחרה להיות מוסה כחברה היא "Disregarded Entity" — לצורכי מס המוכר הוא הבעלים עצמו, ולכן אם הבעלים זר, FIRPTA חל. LLC שבחרה להיות מוסה כ־C-Corp אמריקאית היא מוכר אמריקאי, ולא חל ניכוי FIRPTA על המכירה (אבל יש לה מס חברות משלה — ראו מיסוי אמריקאי). שותפות עם שותפים זרים כפופה לכללי ניכוי נפרדים (סעיף 1446). IRS — Exceptions from FIRPTA Withholding

כמה מנכים — 15%, 10% או אפס?

הכלל: 15% מסכום המכירה (Amount Realized) — מחיר העסקה כולל חוב שהקונה נוטל על עצמו. יש חריג אחד חשוב שתלוי בקונה, לא במוכר:

* הקונה (או בן משפחתו) צריך להתכוון לגור בנכס לפחות 50% מהימים שבהם הנכס בשימוש בכל אחת משתי השנים הראשונות. IRS — Exceptions

במכירה של בית חד־משפחתי בקליבלנד ב־$140,000 למשפחה שתגור בו — ייתכן שלא ינוכה דבר. אותו בית שנמכר למשקיע אחר — ינוכו $21,000.

דוגמה: למה 15% מהתמורה יכולים להיות הרבה יותר מהמס

נניח (מספרים להמחשה בלבד): נכס נקנה ב־$120,000, נדרש עליו פחת של $25,000 לאורך השנים, והוא נמכר ב־$160,000 עם עלויות מכירה של $10,000.

• הניכוי בסגירה: 15% × $160,000 = $24,000.
• הבסיס המותאם: $120,000 − $25,000 = $95,000.
• הרווח לצורכי מס: $160,000 − $10,000 − $95,000 = $55,000.
• מס משוער: $25,000 מהרווח הם החזר פחת — ממוסים עד 25%; היתרה ($30,000) ברווח הון ארוך טווח, בשיעור 0%/15%/20% לפי ההכנסה. בתרחיש של 15% על היתרה ו־25% על הפחת: כ־$10,750 (ייתכן גם מס מדינה).
• ההחזר הצפוי: כ־$13,250 — שיגיעו רק אחרי הגשת 1040-NR.

במילים אחרות: הכסף לא אבוד, אבל הוא תקוע. בנכסים שהרוויחו מעט, או נמכרו בהפסד, הניכוי עשוי להיות כולו החזר.

איך הכסף מגיע ל־IRS — הטפסים

1. בסגירה: חברת ה־Title מנכה את הסכום ומעבירה אותו ל־IRS תוך 20 יום, יחד עם טופס 8288 ו־8288-A. IRS — Form 8288
2. אצל המוכר: IRS מחתים את 8288-A ושולח עותק (Copy B) למוכר — זו ההוכחה שהמס שולם על שמכם. שמרו אותו; בלעדיו קשה לקבל זיכוי.
3. מספר זיהוי: כדי שהניכוי ייזקף לזכותכם צריך ITIN (או SSN). מי שאין לו — כדאי להגיש בקשה מוקדם, כי בלי מספר ההחזר מתעכב. ראו מדריך ITIN.

איך מקבלים את ההחזר?

ההחזר מתקבל דרך דוח 1040-NR לשנת המכירה, שבו מדווחים על הרווח בפועל ומצרפים את Copy B של 8288-A. הניכוי נרשם כתשלום מס ששולם מראש; אם הוא גבוה מהמס — ההפרש מוחזר. הדוח מוגש בדרך כלל עד 15 ביוני של השנה שאחרי המכירה (ליחיד זר ללא משכורת אמריקאית), כך שבין הסגירה להחזר יכולים לעבור חודשים רבים ואף יותר משנה. IRS — Form 1040-NR

לפירוט הדיווח השנתי בפועל: דיווח מס אמריקאי למשקיע ישראלי — 1040-NR, ITIN ו־FIRPTA.

אפשר להקטין את הניכוי מראש? (טופס 8288-B)

כן. כשהמס הצפוי נמוך מהניכוי — למשל מכירה בהפסד או ברווח קטן — אפשר להגיש ל־IRS טופס 8288-B ולבקש Withholding Certificate עם ניכוי מופחת או אפס. IRS — Form 8288-B

• את הבקשה מגישים לפני או ביום הסגירה. אם הוגשה בזמן, חברת ה־Title רשאית להחזיק את הסכום עד להחלטה במקום להעבירו.
• IRS מתחייב להשיב בדרך כלל תוך 90 יום מקבלת בקשה מלאה.
• הבקשה דורשת חישוב מפורט של הבסיס והמס הצפוי, ומספר זיהוי מס.

זה שווה את המאמץ בעיקר כשההפרש בין הניכוי למס גדול, וכשלא רוצים לחכות לדוח השנתי.

מה קורה בישראל?

הרווח ממכירת הנכס מדווח גם בישראל, ולפי אמנת המס ישראל–ארה״ב המס ששולם בארה״ב מקוזז כזיכוי מול המס הישראלי. שימו לב: הזיכוי הוא על המס הסופי שנקבע בדוח האמריקאי, לא על סכום הניכוי. ההחזר מה־IRS מקטין את הזיכוי בהתאם. התיאום בין שתי המערכות הוא עבודה לרואה חשבון שמכיר את שתיהן.

מה FIRPTA לא עושה

• הוא לא מס נוסף. זה מנגנון גבייה; המס הוא מס רווח הון רגיל.
• הוא לא חל על הקנייה. ישראלי שקונה נכס לא משלם FIRPTA.
• הוא לא נעלם בעסקת 1031. החלפה לפי סעיף 1031 אינה פוטרת אוטומטית מניכוי; מוכר זר צריך בדרך כלל Withholding Certificate כדי להימנע ממנו.

מקורות

• IRS — FIRPTA Withholding (נבדק אוקטובר 2026)
• IRS — Exceptions from FIRPTA Withholding
• IRS — About Form 8288
• IRS — About Form 8288-B
• IRS — About Form 1040-NR

המדריך מסביר את המנגנון ואינו תחליף לייעוץ מס אישי. לתמונה הרחבה: מיסוי אמריקאי — המדריך המלא.