HUD העמידה למכרז 4,200 משכנתאות הפוכות: איפה באמת נמצא הרווח
המועד להגשת הצעות כבר חלף: כ־4,200 הלוואות HECM על נכסים ריקים, ביתרת חוב של כ־1.3 מיליארד דולר. נתוני HUD ממכרזים קודמים מסבירים מה קונה הזוכה, כמה מהתיקים הופכים לבתים בבעלותו, ומדוע ההנחה מול BPO אינה רווח.
המועד להגשת הצעות למכרז HVLS 2027-1 של מחלקת השיכון האמריקאית נקבע ל־27 באוקטובר 2026, לפני השעה 13:00 לפי שעון החוף המזרחי. נכון ל־28 באוקטובר, המועד הזה כבר חלף ותוצאות הזכייה טרם הוצגו בניתוח זה. על הפרק כ־4,200 הלוואות מסוג HECM, משכנתאות הפוכות המבוטחות במקור בידי FHA, עם יתרת חוב מצרפית של כ־1.3 מיליארד דולר.
המספרים עשויים להישמע כמו מכירת חיסול של אלפי בתים. זו אינה העסקה. HUD מוכרת הלוואות ושעבודים, לא בעלות נקייה בנכסים. ההבחנה הזאת קובעת את כל כלכלת ההשקעה. הדברים מפורטים בהודעת המכרז הרשמית.
מה בדיוק נמכר במכרז
ההלוואות במכרז הגיעו לפירעון. הן מובטחות בשעבוד ראשון על נכסי מגורים בני יחידה אחת עד ארבע יחידות, הנכסים מדווחים כריקים, כל הלווים נפטרו ואין בן זוג שאינו לווה שנותר בחיים, והיורשים לא פרעו את החוב. לאחר שהיתרה הגיעה ל־98% מסכום התביעה המרבי של FHA, ההלוואות הועברו ל־HUD.
הרוכש הזוכה מקבל את שטר ההלוואה ואת זכויות השעבוד, ללא ביטוח FHA ועם העברת אחריות ה־servicing. מכאן עליו להביא את התיק לסיום: פירעון, מכירה קצרה, מכירה לצד שלישי בהליך מימוש, קבלת deed in lieu, או השלמת foreclosure והפיכת הבית ל־REO שבבעלותו. הדברים מפורטים במסמכי מכירת ההלוואות של HUD, בדו״ח HUD מספטמבר 2026.
| מה הרוכש מקבל | מה הוא עדיין לא מקבל |
|---|---|
| שטר הלוואה ושעבוד ראשון | בעלות נקייה בבית |
| זכות לנהל הליך גבייה ומימוש בהתאם לדין | חזקה מיידית בנכס |
| תיקי הלוואה ונתוני בדיקת נאותות הזמינים למציעים כשירים | התחייבות שמצב הבית תואם את הערכת השווי |
| אפשרות להגיע בסופו של ההליך ל־REO | הבטחה שההליך יהיה קצר או שהנכס יימכר במחיר החזוי |
לכן יתרת החוב הממוצעת, כ־310 אלף דולר להלוואה בחישוב גס, אינה מחיר הרכישה ואינה שווי הבית. גם הערכת BPO היא חוות דעת של ברוקר ולא שמאות מלאה. את מחיר הזכייה במכרז הנוכחי נדע רק לאחר פרסום התוצאות; HUD צופה להכריז על הזוכים סביב 30 באוקטובר.
מכרז קודם מגלה את החשבון
כדי להבין את מנגנון הרווח אפשר לבחון את תוצאות HVLS 2025-1, מכרז שנערך ב־16 באוקטובר 2024, למרות שנת הזיהוי בשם המכרז, ובו הוצעו 2,674 הלוואות. יתרת ההלוואה המעודכנת, הכוללת קרן, ריבית, פרמיות ביטוח, דמי שירות ומקדמות servicing, עמדה על כ־746.1 מיליון דולר. הערכות ה־BPO המצטברות לנכסים עמדו על כ־610.4 מיליון דולר, וההצעות הזוכות הסתכמו בכ־416.5 מיליון דולר. הדברים מפורטים בתוצאות HVLS 2025-1.
| נתון במכרז HVLS 2025-1 | סכום או שיעור |
|---|---|
| מספר הלוואות | 2,674 |
| יתרת הלוואה מעודכנת | 746.1 מיליון דולר |
| שווי BPO מצרפי | 610.4 מיליון דולר |
| סך ההצעות הזוכות | 416.5 מיליון דולר |
| מחיר הזכייה ביחס ליתרת ההלוואה המעודכנת | 55.8% |
| מחיר הזכייה ביחס ל־BPO | 68.2% |
| הצעה זוכה ממוצעת להלוואה | כ־155,700 דולר |
פער של כ־32% מה־BPO אינו רווח מובטח. ממנו צריך לממן את ההליך המשפטי, servicing, איתור יורשים, מסים ושעבודים קודמים או נלווים ככל שקיימים, ביטוח, שמירה על הנכס, תיקונים, פינוי פסולת, תיווך, עלויות מכירה והחזקת ההון. נכס ריק עלול גם להידרדר בזמן שהמימוש מתקדם.
אותו מכרז מדגים גם מדוע אסור להסתפק בממוצע. אחת הזוכות שילמה 40% בלבד מה־BPO בתיק של 23 הלוואות (Tikva 2024 LLC), בעוד זוכים אחרים שילמו 60% עד 80%. הפערים עשויים לשקף הבדלים בשוק, במצב הנכס, במורכבות המשפטית ובאיכות המידע, ולא רק יכולת מיקוח; טבלת הזוכים לבדה אינה קובעת מה גרם לכל פער.
מה קרה ל־20 אלף הלוואות שנמכרו בעבר
דו״ח התוצאות של HUD מספטמבר 2026 עוקב אחר 17 עסקאות קודמות, שבהן נסגרו 20,707 הלוואות ביתרת חוב מעודכנת של כ־5.35 מיליארד דולר. לפי דיווחי הרוכשים, 54.6% מההלוואות הסתיימו בכך שהנכס הפך ל־REO של הרוכש: 49.3% באמצעות foreclosure ועוד 5.3% באמצעות deed in lieu.
עוד 23.6% הסתיימו בלי שהרוכש החזיק בנכס, למשל בפירעון, short sale או מכירה לצד שלישי בהליך המימוש. 21.8% טרם הוכרעו במועד הדיווח. נתוני המכירות החדשות יותר כוללים מטבעם שיעור גבוה יותר של תיקים פתוחים, משום שעדיין לא חלף מספיק זמן להשלמת ההליך. הדברים מפורטים בדו״ח HUD מספטמבר 2026.
| תוצאה מצטברת במכרזי HUD שנבדקו | שיעור מההלוואות |
|---|---|
| Foreclosure שהפך ל־REO | 49.3% |
| Deed in lieu שהפך ל־REO | 5.3% |
| פתרון שאינו REO | 23.6% |
| טרם הוכרע | 21.8% |
מבחינה השקעתית, פירוש הדבר הוא שהאסטרטגיה אינה רק קנייה מוזלת של בתים. זהו עסק של רכישת חוב במצוקה, ניהול משפטי ותפעולי, והמרת חלק מהתיקים לנכסי נדל״ן לאורך זמן. מי שמתמחר רק על בסיס ARV ועלות שיפוץ מפספס את השלב שעלול להיות הארוך והיקר ביותר.
כללי המשחק משתנים עבור הגופים הגדולים
המכרז מתקיים בשעה שהממשל משנה את היחס לרכישות SFR בידי גופים מוסדיים. חוק ROAD to Housing מגדיר, בכפוף לתנאים נוספים, משקיע מוסדי גדול כגוף בעל שליטה ישירה או עקיפה בלפחות 350 בתים צמודי קרקע. החל מ־7 בינואר 2027 אמורה לחול עליו מגבלה כללית על רכישות נוספות, לצד חריגים כגון Build-to-Rent, תוכניות שיקום להשכרה ותוכניות לקידום בעלות על בתים.
משרד האוצר פרסם ב־22 באוקטובר תקנות מוצעות המפרטות כיצד ייושמו ההגדרות והחריגים. אלה עדיין תקנות מוצעות, אך החוק עצמו כבר משפיע על המכרז: המשתתפים נדרשים להצהיר כי מימוש ההלוואה לא יביא לרכישת נכס בנסיבות האסורות בחוק. הסכמי ההמחאה של HUD כוללים גם דרישות First Look. הדברים מפורטים בהודעת משרד האוצר, בנוסח התקנות המוצעות, בהודעת המכרז הרשמית.
זו אינה פתיחת דלת אוטומטית למשקיע קטן. ההשתתפות הישירה דורשת כשירות מוקדמת, מסמכי סודיות, יכולת להעמיד פיקדון, מערך servicing וידע משפטי במספר מדינות. עם זאת, צמצום מסוים של פעילות הרוכשים המוסדיים עשוי להרחיב לאורך זמן את המרחב לקרנות חוב קטנות יותר, לעמותות, לשותפויות מקומיות ולרוכשים בשוק המשני.
מדוע התזמון חשוב
הרוכשים נכנסים למכרז בתקופה שבה עלויות המימון וחולשת הביקוש מקשות על מכירת בתים, כפי שניתחנו בכתבה על תמחור מחדש בשוק האמריקאי. את מחיר החוב צריך לבחון מול יכולת המכירה המקומית, לא רק מול ההנחה ביום הרכישה.
לרוכש חוב זהו שילוב דו־צדדי. חולשת הביקוש יכולה ליצור הנחות עמוקות יותר ולהפחית תחרות מצד קוני בתים רגילים, אך היא גם מקשה על יציאה מהירה ומגדילה את הסיכון שה־BPO לא יתממש. במדינות שבהן הליך המימוש ארוך, שנה נוספת של החזקה יכולה למחוק חלק ניכר מהפער בין מחיר הזכייה לשווי החזוי.
מה רלוונטי למשקיע הישראלי
מועד הגשת ההצעות כבר חלף, והמשקיע הישראלי הממוצע אינו קהל היעד להשתתפות ישירה במכרז כזה. הערך המיידי הוא בהבנת שרשרת האספקה של נכסי המצוקה. חלק מהנכסים יגיעו ל־REO, חלק יימכרו במכרזי foreclosure, ואחרים ייפתרו במכירה קצרה. שם עשויות להיווצר הזדמנויות מקומיות שניתנות לבדיקה בית אחר בית.
בדו״ח ההיסטורי של HUD, אוהיו היוותה כ־3% מהבטוחות שנמכרו בתוכנית מאז הקמתה. במכרז HVLS 2025-1 לבדו נכללו 117 הלוואות באוהיו; ההצעות הזוכות עליהן הסתכמו בכ־10.15 מיליון דולר, כ־68.7% משווי ה־BPO המצרפי. אין להסיק מכך מה נמצא במכרז הנוכחי, משום שפירוט הנכסים הנוכחי זמין בחדר המידע למציעים כשירים בלבד. הדברים מפורטים בדו״ח HUD מספטמבר 2026, בתוצאות HVLS 2025-1.
למי שבוחן רכישת נכס שמקורו בתיק כזה, בדיקת הנאותות צריכה לכלול את שרשרת הבעלות והשעבודים, סטטוס הליך המימוש, מסים עירוניים, חיובי utility, קנסות, מצב פיזי, ביטוח נכס ריק, דרישות רישוי מקומיות ועלות הזמן עד למסירה. המחיר הנמוך מקבל משמעות רק לאחר שכל אלה מופיעים בתקציב.
השורה התחתונה
המכרז של HUD חושף שוק מקביל לשוק הבתים הרגיל: שוק שבו קונים זכויות חוב, משלמים מראש על סיכון משפטי ותפעולי, ורק בחלק מהתיקים מגיעים בסוף לבית. נתוני העבר מוכיחים שההנחות עשויות להיות עמוקות, אך גם שמרבית הערך נוצר ביכולת לנהל את הדרך מהשטר אל הנכס, ולא בעצם הזכייה במכרז.
התוצאות הראשונות של HVLS 2027-1 צפויות סביב 30 באוקטובר. רק אז ניתן יהיה לבדוק אילו גופים זכו, באיזה שיעור מיתרת החוב ובאיזה פער מהערכות השווי. זה יהיה המבחן הראשון לשאלה האם הכללים החדשים משנים בפועל את מחיר החוב ואת זהות הרוכשים.
איור השער: המחשה מושגית מקורית; לא תיעוד של נכסים מסוימים במכרז.
להעמקה
עוד במדור שוק
תגובות (0)
כדי להוסיף תגובה.
היו הראשונים להגיב.
