מחקר מקורי · רבעון 3, 2026
איפה ישראלים מחפשים בתים בארה״ב? מפת השווקים המקיפה
ישראל מככבת בעשירייה הפותחת של 39 שווקים בארה״ב. קליבלנד לבדה מרכזת 21.4% מהעניין הישראלי, ושלוש מדינות, אוהיו, אינדיאנה וויסקונסין, מושכות כמחצית מתשומת הלב הישראלית. מיאמי, ניו יורק ולוס אנג׳לס אינן ברשימה.
תקציר ממצאים
העניין הישראלי בנדל״ן למגורים בארה״ב אינו מתפזר על פני המדינה: הוא מתרכז בשווקי תזרים במערב התיכון ובדרום-מזרח, וקליבלנד, אוהיו, מרכזת לבדה 21.4% ממנו. מחקר זה ממפה לראשונה את העניין הישראלי ברמת המטרופולין, על בסיס שחזור מספרי הצפיות מנתוני הביקוש הבינלאומי של Realtor.com לרבעון השלישי של 2026.
- ריכוזיות גבוהה. ישראל מופיעה בין 10 מדינות המקור המובילות ב-39 מתוך 925 מטרופולינים. עשרה מהם מרכזים 80.7% מהעניין הישראלי שנמדד.
- קליבלנד במקום הראשון, בפער כפול. 21.4% מהעניין הישראלי, פי שניים מאינדיאנפוליס שבמקום השני (10.7%). בקליבלנד ישראל היא מדינת המקור השישית בגודלה, לפני הודו, הפיליפינים ואיטליה.
- אוהיו היא המדינה המובילה. ארבעה שווקים באוהיו מרכזים 26.7% מהעניין הישראלי, אחריה באות אינדיאנה (11.1%) וויסקונסין (9.3%).
- שערי הכניסה אינם מוקד העניין. ישראל אינה בין 10 מדינות המקור במיאמי, בניו יורק או בלוס אנג׳לס, השווקים המובילים בביקוש הבינלאומי.
- ישראל חזקה מעבר למשקלה. לפי NAR, ישראלים ביצעו 1%-2% מרכישות הקונים הזרים בכל שנה מ-2010 עד 2025. ביחס לגודל האוכלוסייה זהו אחד הנתחים הגבוהים בעולם: השלישי בעשיריית 2025, אחרי קנדה ואיחוד האמירויות.
רקע: ישראל בשוק הקונים הזרים
ישראל היא שחקנית קבועה בשוק הקונים הזרים של ארה״ב. בדוח השנתי של האיגוד הארצי של המתווכים (NAR) לשנת 2025, ישראל חותמת את רשימת עשר מדינות המקור המובילות לצד סין, קנדה, מקסיקו, הודו, בריטניה, ברזיל, קולומביה, ניגריה ואיחוד האמירויות. הסדרה הרב-שנתית מראה נוכחות רציפה ויציבה.
חלק ישראל ממספר הבתים שנרכשו על ידי קונים זרים, שנת דוח (אפריל-מרץ)
מקור: NAR, 2025 International Transactions in U.S. Residential Real Estate, טבלת Percent Share of Top 10 Countries of Origin · ערכים מעוגלים לאחוז שלם
הטבלה המלאה מדוח NAR 2025 מציגה את ההיסטוריה של עשר מדינות המקור המובילות של אותה שנה, באחוזים ממספר הבתים שרכשו קונים זרים.
| שנה | ישראל | סין | קנדה | מקסיקו | הודו | בריטניה | ברזיל | קולומביה | ניגריה | איחוד האמירויות |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 07 | 0% | 9% | 10% | 13% | 6% | 12% | 3% | 3% | 0% | 0% |
| 08 | 0% | 8% | 23% | 9% | 6% | 12% | 2% | 1% | 0% | 0% |
| 09 | 0% | 7% | 18% | 10% | 9% | 11% | 1% | 1% | 0% | 0% |
| 10 | 2% | 9% | 23% | 10% | 5% | 9% | 1% | 1% | 1% | 0% |
| 11 | 1% | 9% | 23% | 7% | 7% | 7% | 3% | 1% | 1% | 0% |
| 12 | 1% | 12% | 24% | 8% | 6% | 6% | 3% | 1% | 1% | 0% |
| 13 | 2% | 12% | 23% | 8% | 5% | 5% | 2% | 1% | 0% | 0% |
| 14 | 2% | 16% | 19% | 9% | 5% | 5% | 2% | 1% | 1% | 0% |
| 15 | 1% | 16% | 14% | 9% | 8% | 4% | 2% | 1% | 1% | 0% |
| 16 | 1% | 14% | 12% | 8% | 7% | 4% | 3% | 2% | 1% | 1% |
| 17 | 1% | 14% | 12% | 10% | 5% | 5% | 4% | 1% | 1% | 0% |
| 18 | 2% | 15% | 10% | 8% | 5% | 3% | 3% | 2% | 1% | 0% |
| 19 | 1% | 11% | 11% | 9% | 5% | 3% | 2% | 1% | 1% | 1% |
| 20 | 1% | 12% | 12% | 9% | 6% | 2% | 3% | 4% | 0% | 0% |
| 21 | 2% | 6% | 8% | 7% | 4% | 4% | 1% | 2% | 1% | 0% |
| 22 | 2% | 6% | 11% | 8% | 5% | 2% | 3% | 3% | 1% | 0% |
| 23 | 2% | 13% | 10% | 11% | 7% | 3% | 2% | 3% | 2% | 1% |
| 24 | 2% | 11% | 13% | 11% | 10% | 4% | 4% | 4% | 1% | 1% |
| 25 | 2% | 15% | 14% | 8% | 6% | 4% | 3% | 3% | 3% | 3% |
מקור: NAR, 2025 International Transactions in U.S. Residential Real Estate, טבלת Percent Share of Top 10 Countries of Origin to Foreign Buyer Purchases. הערכים מעוגלים לאחוז שלם. סדר רשימת המדינות נקבעה לפי עשיריית שנת 2025.
הנתח נראה צנוע, אבל ביחס לגודל האוכלוסייה הוא חריג. מדד העוצמה שלהלן מחלק את נתח הרכישות של כל מדינה במספר תושביה. לפיו, על כל עשרה מיליון תושבים ישראל מחזיקה פי 3 יותר מבריטניה וממקסיקו, ופי 19 מסין.
| מדינת מקור | נתח מרכישות זרים, 2025 | אוכלוסייה (מיליונים, מקורב) | נתח לכל 10 מיליון תושבים |
|---|---|---|---|
| קנדה | 14% | 41 | 3.41 |
| איחוד האמירויות | 3% | 11 | 2.73 |
| ישראל | 2% | 10 | 2.00 |
| מקסיקו | 8% | 131 | 0.61 |
| בריטניה | 4% | 69 | 0.58 |
| קולומביה | 3% | 53 | 0.57 |
| ברזיל | 3% | 212 | 0.14 |
| ניגריה | 3% | 230 | 0.13 |
| סין | 15% | 1,410 | 0.11 |
| הודו | 6% | 1,450 | 0.04 |
נתחי הרכישות מתוך דוח NAR 2025 (אפריל 2024 עד מרץ 2025). נתוני האוכלוסייה מקורבים ומעוגלים. בדוח 2026 עשיריית מדינות המקור נסגרת ב-2% (ספרד), וישראל אינה מופיעה בה. המדגם בדוח 2026 מבוסס על 381 מתווכים שדיווחו על קונה זר, כך שהפער בין המקום העשירי לאחד-עשר הוא עניין של עסקאות בודדות.
מתודולוגיה: מה נמדד ואיך
המחקר מבוסס על נתוני הביקוש הבינלאומי שמפרסמת Realtor.com, ומחשב מהם את החלק היחסי של כל שוק בעניין הישראלי.
מקור הנתונים. Realtor.com מפרסמת מדי רבעון נתוני ביקוש בינלאומי ל-925 מטרופולינים. לכל שוק מופיעים שיעור הצפיות מחו״ל, חלקו בביקוש הבינלאומי הארצי, ועשר מדינות המקור המובילות עם הנתח של כל אחת. המדידה היא צפיות בדפי מודעות למכירה, לפי מיקום כתובת ה-IP של הגולש.
החישוב. המשקל של כל שוק בעניין הישראלי מחושב משני נתונים שמפורסמים לכל שוק: חלקו בביקוש הבינלאומי הארצי, וחלקה של ישראל בביקוש הבינלאומי באותו שוק. כל הנתונים במחקר מוצגים כאחוזים וכחלק יחסי.
היקף המיפוי. ישראל נחשפת רק בשווקים שבהם היא בין עשר מדינות המקור המובילות: 39 שווקים ברבעון זה. כל האחוזים במחקר מחושבים מתוך העניין הישראלי בשווקים אלה. בשאר השווקים העניין הישראלי נמוך מהסף של העשירייה, ואינו נכלל במפה.
המפה: איפה מתרכז העניין הישראלי
עשרה שווקים מושכים יותר מ 80% מכלל העניין הישראלי, והפרופיל שלהם אחיד: מטרופולינים בינוניים עם מחירי כניסה נמוכים יחסית ושוק שכירות יציב. העניין הישראלי מכוון לשווקי תזרים, לא לשווקי יוקרה. לחצו על עיגול במפה או על שורה ברשימה כדי לראות את נתוני השוק.
ברמת המדינה, העניין מתרכז במערב התיכון ובדרום-מזרח. שלוש מדינות המערב התיכון, אוהיו, אינדיאנה וויסקונסין, חולשת לבדם על קרוב למחצית מכלל הצפיות (47.1%).
| מדינה | שווקים שבהם ישראל בעשירייה | חלק מהעניין הישראלי |
|---|---|---|
| אוהיו | 4 | 26.7% |
| אינדיאנה | 2 | 11.1% |
| ויסקונסין | 4 | 9.3% |
| אלבמה | 1 | 9.0% |
| טנסי | 1 | 8.6% |
| וירג׳יניה | 1 | 6.5% |
| יוטה | 1 | 5.7% |
| אלסקה | 1 | 5.7% |
| אורגון | 1 | 3.8% |
| ניו יורק | 3 | 3.0% |
| צפון קרוליינה | 4 | 2.9% |
| 13 מדינות נוספות | 16 | 7.6% |
השוק משויך למדינה שבה נמצאת עיר המרכז שלו. הרשימה המלאה של 39 השווקים מופיעה בנספח.
קליבלנד ואשכול אוהיו
קליבלנד מובילה את העניין הישראלי למרות שהיא אינה מוקד משיכה בינלאומי כללי. רק 0.73% מהצפיות במודעות בקליבלנד מגיעות מחו״ל, לעומת 1.37% בממוצע הארצי. כלומר, העניין הישראלי בעיר אינו חלק ממגמה בינלאומית רחבה, אלא בחירה ישראלית מובחנת.
בתמהיל מדינות המקור של קליבלנד ישראל במקום השישי. היא מקדימה את הפיליפינים, הודו ואיטליה, מדינות שאוכלוסייתן גדולה פי 6 עד פי 145 מזו של ישראל.
| דירוג | מדינת מקור | חלק מהצפיות הבינלאומיות בקליבלנד |
|---|---|---|
| 1 | קנדה | 36.37% |
| 2 | בריטניה | 5.67% |
| 3 | מקסיקו | 4.71% |
| 4 | גרמניה | 3.40% |
| 5 | אוסטרליה | 3.21% |
| 6 | ישראל | 2.68% |
| 7 | הפיליפינים | 2.59% |
| 8 | הודו | 2.07% |
| 9 | אלבניה | 1.72% |
| 10 | איטליה | 1.68% |
קליבלנד אינה עומדת לבד. ארבעה שווקים בצפון-מזרח אוהיו נכללים במפה, ובשניים מהם ישראל נמצאת בשלושת המקומות הראשונים:
- קליבלנד: מקום 6, 2.68% מהצפיות הבינלאומיות.
- יאנגסטאון-וורן: מקום 8, 2.96%.
- ניו פילדלפיה-דובר: מקום 3, 12.44%.
- קושוקטון: מקום 1, 28.29%. זה השוק היחיד מבין 925 שבו ישראל מובילה את כל מדינות המקור, כולל קנדה.
ארבעת השווקים שוכנים במרחק של עד כשעתיים נסיעה מקליבלנד, ומרכזים יחד רבע מהעניין הישראלי בכל ארה״ב.
איפה העניין הישראלי אינו נמצא
ישראל אינה מופיעה בין 10 מדינות המקור באף אחד מעשרת השווקים שמושכים את רוב הביקוש הבינלאומי. אלה שערי הכניסה של ארה״ב: מיאמי, ניו יורק, לוס אנג׳לס, דאלאס, אורלנדו, טמפה, יוסטון, פיניקס, שיקגו ובוסטון. יחד הם מרכזים 35% מכלל הצפיות הבינלאומיות בארה״ב.
בשווקים אלה הביקוש נשען על מניעים שאינם בהכרח השקעתיים: הגירה, קשרי משפחה, בית שני ושימור הון. במיאמי מובילות קולומביה, ברזיל וארגנטינה. בניו יורק בולטות הודו, הרפובליקה הדומיניקנית וטורקיה. בפיניקס ובטמפה קנדה לבדה מחזיקה 63% ו-53% מהצפיות הבינלאומיות, רובן של קנדים שמחפשים בית חורף.
ההיעדרות הישראלית משווקים אלה מגדירה תקרה ברורה. במיאמי המדינה במקום העשירי מחזיקה 1.64% מהצפיות, ובניו יורק 2.17%. העניין הישראלי בכל אחד משני השווקים נמוך מהסף הזה, למרות קהילות ישראליות ויהודיות גדולות שפועלות בהם. בקליבלנד, לעומת זאת, הנתח הישראלי הוא 2.68%.
שני הסברים נוספים מחדדים את מה שהנתונים מודדים:
- צפיות אינן עסקאות. סין נמצאת במקום השלישי ברכישות הזרים לפי NAR 2026 (11%) ובמקום הראשון בהיקף הדולרי (7.6 מיליארד דולר). בנתוני הצפיות היא מופיעה בעשירייה רק ב-66 שווקים. חסימת אתרים, שימוש ב-VPN ופלטפורמות בשפה הסינית מסבירים את הפער.
- חלק מהקונים כבר נמצאים בארה״ב. לפי NAR, 56% מהקונים הזרים הם מהגרים חדשים או בעלי אשרה שגרים בארה״ב. הצפיות שלהם נספרות כמקומיות. לכן מפת הצפיות מישראל משקפת בעיקר משקיעים שחיים בישראל ומשקיעים מרחוק.
הסייג הזה הופך את המפה לאינדיקציה נקייה יחסית לעניין השקעתי מישראל. מי שצופה מישראל בבית ביאנגסטאון או בבירמינגהם מחפש, קרוב לוודאי, השקעה ולא מקום מגורים.
נקודת מבט מערכתית: קהילה ותשתית
עניין מרוכז כזה אינו נוצר מעצמו. הוא נבנה סביב קהילה, ידע מקומי ותשתית שמאפשרת למשקיע בישראל לפעול מרחוק בביטחון.
מאז 2007 NadlanUSA פועלת בקליבלנד ובצפון-מזרח אוהיו. לאורך השנים נוצרה סביבה תשתית ישראלית מבוססת: ניהול נכסים מקומי, אנשי מקצוע שמכירים את צרכי המשקיע הישראלי, וידע שנצבר בעברית על שכונות, רחובות ונכסים. משקיע שנכנס לשוק פוגש קהילה של משקיעים שכבר עשו את הדרך לפניו.
הנתונים אינם מודדים סיבות, אבל התמונה עקבית עם הניסיון מהשטח. קליבלנד מובילה בעניין הישראלי בפער כפול, בעוד שהיא אינה מוקד משיכה לקונים זרים אחרים. העניין גם נמשך לשווקי הלוויין סביבה: יאנגסטאון, ניו פילדלפיה וקושוקטון. זה הדפוס של קהילת משקיעים מבוססת, לא של גל עניין קצר.
מהצד השני, העניין הישראלי כבר רחב מקליבלנד. אינדיאנפוליס, בירמינגהם, נוקסוויל ווירג׳יניה ביץ׳ מרכזות יחד 35% ממנו, ומסמנות את השווקים שבהם המשקיע הישראלי מחפש את הצעד הבא.
מגבלות המחקר
- צפיות, לא עסקאות. המדד משקף עניין במודעות למכירה. הוא אינו סופר רוכשים, עסקאות או הון שהושקע.
- פלטפורמה אחת. הנתונים מגיעים מ-Realtor.com בלבד, והרכב הקהל שלה עשוי להשתנות מזה של פלטפורמות אחרות.
- מיקום לפי IP. ישראלים שגרים בארה״ב נספרים כמקומיים, ושימוש ב-VPN עלול לשייך גולשים למדינה אחרת.
- סף העשירייה. המיפוי כולל רק שווקים שבהם ישראל בין 10 מדינות המקור. האחוזים מחושבים מתוך 39 השווקים האלה, לא מתוך כלל העניין הישראלי בארה״ב.
- רבעון בודד. המחקר מציג תמונת מצב לרבעון השלישי של 2026. בשווקים קטנים מספר קטן של גולשים פעילים יכול להזיז את הדירוג.
נספח: כל 39 השווקים
| # | מטרופולין | מקום ישראל בין מדינות המקור | חלק מהעניין הישראלי |
|---|---|---|---|
| 1 | Cleveland, OH | 6 | 21.4% |
| 2 | Indianapolis-Carmel-Greenwood, IN | 10 | 10.7% |
| 3 | Birmingham, AL | 7 | 9.0% |
| 4 | Knoxville, TN | 8 | 8.6% |
| 5 | Virginia Beach-Chesapeake-Norfolk, VA-NC | 10 | 6.5% |
| 6 | Kenosha, WI | 2 | 6.1% |
| 7 | Salt Lake City-Murray, UT | 9 | 5.7% |
| 8 | Fairbanks-College, AK | 5 | 5.7% |
| 9 | Eugene-Springfield, OR | 6 | 3.8% |
| 10 | Youngstown-Warren, OH | 8 | 3.1% |
| 11 | Racine-Mount Pleasant, WI | 6 | 1.5% |
| 12 | Sumter, SC | 6 | 1.4% |
| 13 | Whitewater-Elkhorn, WI | 8 | 1.2% |
| 14 | New Philadelphia-Dover, OH | 3 | 1.1% |
| 15 | Monticello, NY | 5 | 1.1% |
| 16 | Coshocton, OH | 1 | 1.0% |
| 17 | Elmira, NY | 8 | 1.0% |
| 18 | Watertown-Fort Drum, NY | 8 | 1.0% |
| 19 | Topeka, KS | 10 | 0.9% |
| 20 | Waynesville, NC | 8 | 0.9% |
| 21 | Goldsboro, NC | 9 | 0.7% |
| 22 | Boone, NC | 9 | 0.7% |
| 23 | Longview-Kelso, WA | 7 | 0.6% |
| 24 | Marion, NC | 3 | 0.6% |
| 25 | Galesburg, IL | 6 | 0.6% |
| 26 | Carbondale, IL | 8 | 0.5% |
| 27 | Sioux City, IA-NE-SD | 10 | 0.5% |
| 28 | Fond du Lac, WI | 6 | 0.5% |
| 29 | Evanston, WY-UT | 5 | 0.4% |
| 30 | Jasper, IN | 3 | 0.4% |
| 31 | Hammond, LA | 10 | 0.4% |
| 32 | Mountain Home, ID | 10 | 0.4% |
| 33 | Centralia, WA | 8 | 0.4% |
| 34 | Pikeville, KY | 10 | 0.4% |
| 35 | Pierre, SD | 3 | 0.3% |
| 36 | Dublin, GA | 6 | 0.3% |
| 37 | Elko, NV | 9 | 0.2% |
| 38 | Taylorville, IL | 3 | 0.2% |
| 39 | Mexico, MO | 7 | 0.1% |
הצעת ציטוט
NadlanUSA Knowledge, ״מפת העניין הישראלי בנדל״ן בארה״ב, רבעון 3 2026״, נובמבר 2026. מבוסס על נתוני הביקוש הבינלאומי של Realtor.com ועל דוחות NAR.
עוד במדור שוק
תגובות (0)
כדי להוסיף תגובה.
היו הראשונים להגיב.
