מדד כדאיות
שכירות מול רכישה בריבית של 6.85%
כשעלות המשכנתא מטפסת, השאלה אינה רק כמה עולה בית — אלא כמה עולה להחזיק אותו לעומת לשכור נכס דומה באותה שכונה. המחשבון מציב את שתי האפשרויות זו מול זו עם כל העלויות שבדרך כלל נשמטות, ומחשב מאיזו שנה הרכישה מתחילה להשתלם.
בחרו שוק להתחלה — ואז התאימו כל נתון:
ארנונה גבוהה, מחיר כניסה נמוך
אחוז משווי הנכס
כלל אצבע 1%–2%
אילו ההון היה מושקע במקום במקדמה
עלות חודשית — בעלות
1,056 $
קרן, ריבית, ארנונה, ביטוח, תחזוקה
שכר דירה חודשי היום
1,250 $
בעוד 10 שנים: 1,680 $
נקודת איזון
שנה 2
מכאן הרכישה משתלמת יותר
יחס מחיר לשכירות
8.0
נוטה לטובת רכישה
אחרי 10 שנים
העלות נטו מביאה בחשבון את כל התשלומים ששולמו, בניכוי ההון שנשאר בידיכם: אצל הרוכש — שווי הנכס פחות יתרת המשכנתא ופחות עלויות המכירה; אצל השוכר — התיק שנצבר מההון שלא הושקע במקדמה ומהפרש התזרים החודשי.
עלות נטו — רכישה
78,507 $
עלות נטו — שכירות
156,953 $
יתרון לרכישה
78,445 $
בהנחות שהזנתם, רכישה חוסכת כ-78,445 $ על פני 10 שנים לעומת שכירות של נכס דומה.
טבלת השוואה שנה מול שנה
| שנה | עלות חודשית בעלות | שכר דירה חודשי | הון עצמי בנכס | עלות נטו — רכישה | עלות נטו — שכירות |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 1,064 $ | 1,288 $ | 19,952 $ | 19,364 $ | 13,825 $ |
| 2 | 1,074 $ | 1,326 $ | 24,475 $ | 26,599 $ | 28,037 $ |
| 3 | 1,084 $ | 1,366 $ | 29,177 $ | 33,695 $ | 42,647 $ |
| 4 | 1,094 $ | 1,407 $ | 34,068 $ | 40,642 $ | 57,665 $ |
| 5 | 1,104 $ | 1,449 $ | 39,155 $ | 47,428 $ | 73,101 $ |
| 6 | 1,115 $ | 1,493 $ | 44,449 $ | 54,042 $ | 88,966 $ |
| 7 | 1,126 $ | 1,537 $ | 49,958 $ | 60,471 $ | 105,273 $ |
| 8 | 1,137 $ | 1,583 $ | 55,695 $ | 66,702 $ | 122,032 $ |
| 9 | 1,149 $ | 1,631 $ | 61,670 $ | 72,719 $ | 139,254 $ |
| 10 | 1,161 $ | 1,680 $ | 67,894 $ | 78,507 $ | 156,953 $ |
איך לקרוא את התוצאה
רוב ההשוואות בין שכירות לרכישה מסתכמות בשאלה אחת: מה גבוה יותר, ההחזר החודשי או שכר הדירה. זו השוואה חלקית. חלק מההחזר החודשי הוא קרן — כלומר חיסכון, לא הוצאה — ומנגד הארנונה, הביטוח והתחזוקה הן הוצאה מלאה שאינה חוזרת. לכן החישוב כאן מפריד בין תשלום להוצאה, וסופר בסוף התקופה מה נשאר בכיס בכל אחד מהמסלולים.
המרכיב השני שנשמט כמעט תמיד הוא ההון החלופי. מקדמה של 20% על נכס בשווי 300 אלף דולר היא 60 אלף דולר שיצאו מהחשבון. אצל השוכר אותו סכום ממשיך לעבוד. ככל שהתשואה החלופית גבוהה יותר, כך נקודת האיזון מתרחקת — וזו הסיבה שבסביבת ריבית גבוהה גם אלטרנטיבת ההשקעה משתפרת, לא רק המשכנתא מתייקרת.
מבחינת המשקיע, המסקנה המעניינת אינה אם כדאי לקנות בית למגורים, אלא איפה מחסום הרכישה גבוה מספיק כדי לשמור משקי בית בשכירות לאורך זמן. שוק שבו העלות החודשית של בעלות גבוהה משמעותית משכר הדירה הוא שוק שבו הביקוש לשכירות נשען על חשבון פשוט — ולכן יציב יותר. שוק שבו הפער מצטמצם הוא שוק שבו שוכרים עוברים לקנות ברגע שהריבית יורדת.
הנתונים המקובלים לבדיקה עצמאית: ריביות משכנתא שבועיות של Freddie Mac ובקשות המשכנתא של MBA לצד היצע, מדד שכר הדירה הנצפה של Zillow לשכירות ברמת השוק, סקר American Community Survey של הלמ״ס האמריקאית לחציוני שכירות והכנסה, ורשומות שומת הארנונה של המחוז לנתוני מס בפועל.
