המלאי חזר — אבל רק ב־10 מדינות: מפת הכוח החדשה של רוכשי הבתים בארה״ב

אחרי שנים שבהן הקונים האמריקאים רדפו אחרי מעט בתים, מאזן הכוחות מתחיל להשתנות.

בסוף ספטמבר היו בארה״ב כ־1.162 מיליון בתים פעילים למכירה — עלייה של 5.6% לעומת ספטמבר 2025. זהו החודש השלישי ברציפות שבו קצב הגידול השנתי במלאי מואץ. המלאי הארצי עדיין נמוך ב־5.2% מספטמבר 2019, אך הפער מתקופת טרום־הקורונה כבר הצטמצם מאוד.

במבט ראשון, זה נשמע כמו מעבר ברור לשוק של קונים. בפועל, המציאות מורכבת יותר. המלאי גדל בעיקר מפני שבתים נשארים זמן רב יותר על המדף, בשעה שריבית המשכנתה הגבוהה מצמצמת את מספר הקונים המסוגלים להשלים עסקה.

כלומר, יש יותר מבחר ויותר כוח מיקוח — אבל פחות אנשים יכולים להשתמש בו.

19 מדינות מעל טרום־הקורונה — או בעצם 10?

המספר הבולט בדוח החדש הוא 19. בסוף ספטמבר, ב־19 מדינות מספר הבתים הפעילים למכירה היה גבוה מהממוצע של ספטמבר 2018 ו־2019: אלבמה, אריזונה, ארקנסו, קולורדו, פלורידה, ג׳ורג׳יה, הוואי, איידהו, אינדיאנה, נברסקה, נבדה, צפון קרוליינה, אוקלהומה, אורגון, דרום קרוליינה, טנסי, טקסס, יוטה וושינגטון.

אבל מספר בתים מוחלט אינו מספר את כל הסיפור. מאז 2019 נוספו בחלק מהמדינות תושבים ומשקי בית רבים. שוק שבו נוספו 100 אלף בתים למכירה, אך גם מאות אלפי משקי בית, אינו בהכרח משופע יותר במלאי ביחס לגודל האוכלוסייה.

ResiClub ביצעה לכן התאמה למספר הבתים הפעילים לכל אלף משקי בית. לאחר ההתאמה נותרו רק 10 מדינות מעל רמת טרום־הקורונה: אריזונה, קולורדו, הוואי, נברסקה, נבדה, אורגון, טנסי, טקסס, יוטה וושינגטון. גם מחוז קולומביה נמצא מעל קו הבסיס.

מצב המלאי לעומת 2018–2019	המדינות	מה מלמדת ההשוואה
מעל רמת טרום־הקורונה גם לאחר התאמה למספר משקי הבית — 10 מדינות	אריזונה, קולורדו, הוואי, נברסקה, נבדה, אורגון, טנסי, טקסס, יוטה וושינגטון	המלאי גדל לא רק במספר מוחלט, אלא גם ביחס לגודל שוק הדיור
מעל רמת טרום־הקורונה במספר מוחלט בלבד — 9 מדינות	אלבמה, ארקנסו, פלורידה, ג׳ורג׳יה, איידהו, אינדיאנה, צפון קרוליינה, אוקלהומה ודרום קרוליינה	הגידול במספר משקי הבית מסביר חלק מהעלייה במלאי; כוח הקונים פחות חד־משמעי

מחוז קולומביה עבר גם הוא את קו הבסיס בשתי שיטות המדידה, אך אינו נכלל במניין המדינות.

זהו תיקון קטן לכאורה, אבל משמעותי מאוד למשקיע. הוא מוציא מהרשימה מדינות כמו פלורידה, ג׳ורג׳יה וצפון קרוליינה — שווקים שמשכו הון ישראלי רב בשנים האחרונות. בהן מספר הבתים למכירה אמנם חזר לרמה גבוהה במונחים מוחלטים, אך לא בהכרח ביחס למספר משקי הבית שנוספו.

העובדה שמדינה מופיעה בקבוצת העשר אינה הופכת כל עיר בה לשוק של קונים. הנתון הוא מדינתי, ובתוך אותה מדינה יכולים להתקיים במקביל מטרופולין עם עודף היצע, פרבר מאוזן ושכונה שבה בתים איכותיים עדיין מקבלים כמה הצעות. ובכל זאת, זו נקודת פתיחה טובה יותר מניתוח המבוסס על הממוצע הארצי לבדו.

יותר מלאי אינו בהכרח יותר מוכרים חדשים

כשמלאי פעיל עולה, צריך לשאול מדוע.

אפשרות אחת היא שיותר בעלי בתים החליטו למכור. אפשרות אחרת היא שמספר הנכסים החדשים כמעט לא השתנה, אך המכירות האטו ולכן כל בית נשאר זמן רב יותר באתרי השיווק. בשני המקרים המלאי עולה, אך המשמעות הכלכלית שונה.

הנתונים הנוכחיים מתאימים בעיקר לשוק שבו הביקוש נחלש. לפי Redfin, 21.1% מהמוכרים הפעילים הורידו מחיר בארבעת השבועות שהסתיימו ב־20 בספטמבר — השיעור הגבוה ביותר לתקופה זו מאז תחילת הסדרה ב־2022. בדנוור הורידו מחיר 30.9% מהמוכרים, ובאינדיאנפוליס 29.9%. במיאמי, לעומת זאת, הנתון עמד על 13.7% בלבד.

הפערים האלה מראים מדוע אי אפשר לתרגם את הנתון הארצי להנחה אוטומטית. שוק עם מלאי גבוה והפחתות מחיר רבות עשוי להעניק לקונה כוח ממשי. שוק שבו המלאי גדל אך המוכרים מעדיפים להסיר את הנכס במקום להתפשר יכול להישאר תקוע — לא זול.

ריבית של 7.28% יוצרת את כוח המיקוח — וגם מגבילה אותו

ב־1 באוקטובר דיווחה Freddie Mac כי הריבית הממוצעת למשכנתה קבועה ל־30 שנה הגיעה ל־7.28%, הרמה הגבוהה ביותר כמעט שלוש שנים. הריבית ל־15 שנה עמדה על 6.60%.

הריבית הזו מסבירה חלק ניכר מעליית המלאי. היא מקטינה את סכום ההלוואה שמשק בית יכול לשאת, מרחיקה קונים מהשוק ומאלצת מוכרים להתחרות על קהל קטן יותר.

אבל היא גם מזכירה שכוח מיקוח אינו שווה לנגישות. קונה יכול להשיג הנחה של 5% במחיר ועדיין לשלם יותר בכל חודש אם עלות המימון עלתה. למשקיע ישראלי הפער עלול להיות גדול עוד יותר, משום שהריבית של Freddie Mac היא אמת מידה ללווים אמריקאים מתאימים — לא הצעת מחיר להלוואת DSCR או Foreign National.

לכן יש להשוות את התועלת מהנחה במחיר לעלות המלאה של החוב: ריבית, נקודות, יחס מימון, רזרבות, קנס פירעון ועלות מחזור עתידית. עסקה אינה הופכת לאטרקטיבית רק מפני שהמוכר ויתר על המחיר שביקש בתחילה.

פלורידה מזכירה שמפת המלאי יכולה להשתנות במהירות

פלורידה הייתה בשנים האחרונות אחת הדוגמאות הבולטות לעלייה במלאי ולשינוי לטובת הקונים. אלא שבספטמבר 2026 המלאי הפעיל במדינה ירד בכ־10% לעומת שנה קודם לכן, לפי הניתוח של ResiClub.

פלורידה עדיין אינה שוק חם באופן גורף. בחלקים מדרום־מערב המדינה קיימת חולשה, ועלויות ביטוח, מסי נכס ודמי ועד ממשיכות להכביד. הירידה השנתית במלאי מראה בעיקר שקצב ההחמרה אינו אחיד ושגל ההיצע כבר אינו גדל באותה עוצמה בכל האזורים.

זו הבחנה חשובה לרוכש. אם מלאי גבוה מתחיל לרדת מפני שמוכרים ויתרו על המכירה, אין בכך בהכרח שיפור בביקוש. אם הוא יורד לצד התייצבות במכירות וצמצום בהפחתות המחיר, ייתכן שהחלון הטוב ביותר למיקוח כבר מתחיל להיסגר. כדי להבחין בין המצבים צריך לרדת לרמת המטרופולין, המחוז והמיקוד.

מה הנתון החדש אומר למשקיע ישראלי

המפה החדשה אינה רשימת “מדינות שכדאי לקנות בהן”. היא כלי שמחדד היכן להתחיל לבדוק.

במדינות שבהן המלאי לכל אלף משקי בית כבר גבוה מטרום־הקורונה, כדאי לבחון אם מחיר הרכישה משקף את התחרות החדשה בין המוכרים. הדבר רלוונטי במיוחד באריזונה, קולורדו, נבדה, טנסי, טקסס ויוטה — שווקים שבהם נבנתה כמות משמעותית של בתים חדשים ושבהם קבלנים יכולים להתחרות במוכר היד־השנייה באמצעות הפחתת ריבית, זיכויי סגירה ושדרוגים.

לפני הצעה על בית להשכרה, כדאי לבדוק חמישה נתונים מקומיים:

• מלאי פעיל ביחס למספר משקי הבית, ולא רק מספר המודעות;
• מספר החודשים הדרוש למכירת המלאי בקצב העסקאות הנוכחי;
• שיעור הפחתות המחיר וגודל ההפחתה החציונית;
• מספר הימים בשוק ושיעור הנכסים שנמחקו בלי להימכר;
• התמריצים שמציעים קבלנים בפרויקטים חדשים סמוכים.

לצד אלה צריך לבדוק את שוק השכירות. מלאי גבוה של בתים למכירה אינו מבטיח ביקוש חזק לשכירות, ולעיתים הוא מופיע דווקא בשווקים שבהם נבנו במקביל דירות וקהילות להשכרת בתים צמודי קרקע — Build-to-Rent. מחיר רכישה נמוך יותר לא מפצה על הנחת שכר דירה אופטימית מדי.

השוק נותן לקונה זמן — לא בהכרח עסקה טובה

החדשות החיוביות הן שהמחסור החריף שאפיין את שנות הקורונה נשחק. קונים ביותר שווקים יכולים להשוות, לדרוש תיקונים, לבדוק ביטוח ומסים ולא להגיש הצעה בתוך שעות.

אבל השינוי אינו אחיד. ברמה הארצית המלאי עדיין נמוך מספטמבר 2019. ברמת המדינות, רק 10 נמצאות מעל קו הבסיס לאחר התאמה לגידול במשקי הבית. וברמת העסקה, ריבית של 7.28% יכולה למחוק במהירות חלק גדול מההנחה במחיר.

יותר שווקים מעניקים כיום לקונים מרחב מיקוח. השאלה המעשית היא אם אותו מרחב מתורגם למחיר רכישה שמפצה על עלות המימון, קצב המכירות והסיכון המקומי.

המלאי חזר. עכשיו צריך לברר אם גם העסקה חזרה.